MIAMI – Las ventas totales de viviendas y el volumen total en dólares del condado de Miami-Dade aumentaron año tras año a medida que los bienes raíces del sur de Florida continúan superando a la nación incluso cuando las tasas hipotecarias regresan al rango del 7%, según las estadísticas de enero de 2024 publicadas por la Asociación de MIAMI. of Realtors (MIAMI) y el sistema Multiple Listing Service (MLS).
Las ventas totales de viviendas en Miami-Dade aumentaron un 0,9 % y el volumen total en dólares aumentó un 19 % año tras año en enero de 2024.
“Los bienes raíces de Miami continúan liderando la nación incluso con las tasas hipotecarias ahora de regreso al 7%”, dijo el presidente de la junta directiva de MIAMI, Gus Fonte. “Casi la mitad de todos los compradores de Miami-Dade pagan en efectivo, por lo que el sur de Florida está más aislado frente a las altas tasas. Y la migración del sur de Florida, tanto a nivel nacional como internacional, sigue siendo alta según los nuevos datos sobre el intercambio de licencias de conducir”.
Aumentan las ventas totales de viviendas unifamiliares en Miami-Dade
Las ventas totales de Miami-Dade aumentaron un 0,9% en enero de 2024, de 1.402 a 1.414. Las estadísticas serían mucho más sólidas si incluyeran el sólido mercado y el volumen de nuevas construcciones de los desarrolladores del sur de Florida.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 8,6% año tras año en enero de 2024, de 593 a 644. Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 4,8% año tras año, de 809 en enero de 2023 a 770 en enero de 2024. El mercado de condominios se ha visto más afectada por la falta de inventario en puntos de precios clave y las elevadas tasas hipotecarias.
El total de nuevos listados en Miami aumenta por quinto mes consecutivo
El total de nuevos listados en Miami aumentó un 21,7% año tras año en enero de 2024, de 3.257 a 3.963. El mercado de Miami-Dade sigue siendo un mercado de vendedores, pero la nueva oferta de propiedades en venta dará a los compradores más opciones.
Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 14,78%, mientras que los nuevos listados de condominios en Miami aumentaron un 25,90% año tras año.
Las tasas hipotecarias del 7% han vuelto, pero el economista jefe de MIAMI predice una disminución a finales de este año
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió el 6,77% al 15 de febrero. Eso es más que el 6,64% de la semana anterior y el 6,32% de hace un año. La encuesta de Mortgage News Daily sitúa la tasa fija a 30 años en el 7,14% el 21 de febrero de 2024.
"En las últimas semanas, las tasas hipotecarias han comenzado a aumentar nuevamente a medida que la inflación aumentó más de lo esperado en enero", dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. “La Reserva Federal sigue siendo cautelosa a la hora de recortar los tipos. Los recortes de la Tate probablemente comenzarán en junio, por lo que deberíamos ver un repunte más fuerte en el segundo semestre”.
El inventario de Miami-Dade sigue estando un 39,5% por debajo del promedio histórico
El inventario total ha bajado un 39,5% con respecto al promedio histórico de Miami. El promedio histórico mensual del inventario existente de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 12,277.
El total de listados activos a fines de enero aumentó un 14% año tras año, de 10,769 a 12,277
El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 2,7 % año tras año en enero de 2024, de 3964 listados activos el año pasado a 3856 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 23,7% año tras año de 6.805 a 8.421 listados durante el mismo período en 2023.
La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares es de 4,4 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 7,4 meses, lo que indica un mercado equilibrado. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro para entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a finales de enero fue de 1,01 millones de unidades, un 2,0% más que en diciembre y un 3,1% más que hace un año (980.000). El inventario no vendido tiene una oferta de 3,0 meses al ritmo de ventas actual, por debajo de los 3,1 meses de diciembre pero por encima de los 2,9 meses de enero de 2023.
Bienes raíces en Miami: más de 12 años consecutivos de apreciación del precio de las viviendas
Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 15,6 % año tras año en enero de 2024, pasando de $545 000 a $630 000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 146 meses consecutivos (12,2 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 1,4 % año tras año, de $400 000 a $405 750. Los precios medios de los condominios se han mantenido estables o han aumentado en 146 de los últimos 152 meses.
La increíble migración de riqueza del sur de Florida
Con niveles elevados de migración fuera del estado hacia el sureste de Florida y su sólida economía que ha atraído expansiones y reubicaciones de negocios, la proporción de viviendas valoradas en millones de dólares en las ventas totales ha aumentado constantemente desde 2019. En 2023, la proporción de viviendas valoradas en millones de dólares ha aumentado constantemente desde 2019. las viviendas con respecto al total de ventas unifamiliares que figuran en la MLS de MIAMI aumentaron al 17% en 2023 (6% en 2019); para condominios/casas adosadas, la participación aumentó al 9% (5% en 2019).
La migración hacia el sureste de Florida sigue siendo fuerte. En 2023, se canjearon 153.347 licencias de conducir por una licencia de Florida en los condados de Miami-Dade, Broward, Palm Beach y Martin, un 8,3% más que en 2022 (141.621). Nueva York, Nueva Jersey y California siguen siendo los principales estados alimentadores del mercado.
Miami Real Estate registra un impacto económico local de $172 millones en enero de 2024Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, honorarios y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la vivienda (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan en la economía) y las nuevas construcciones (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta de una casa típica en Florida es de $122,000, según NAR. Miami-Dade vendió 1.414 viviendas en enero de 2024 con un impacto económico local de $172,5 millones.
El volumen total en dólares de Miami ascendió a $1.3 mil millones en enero de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 32% año tras año a $777 millones. El volumen de dólares de los condominios aumentó un 4,75% año tras año a 566 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,5% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami estuvieron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades de propiedad bancaria) y ventas al descubierto, menos del 1,8% en enero de 2023. En 2009, las ventas en dificultades comprendieron 70% de las ventas de Miami.
Las ventas cortas y los REO representaron el 0,3% y el 1,2% año tras año, respectivamente, del total de ventas de Miami en enero de 2024.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami es inferior a la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2% de las ventas en enero, prácticamente sin cambios respecto al mes pasado y el año anterior.
La apreciación del precio medio de Miami supera al país y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado ascendieron a 14.851 en enero de 2024, un aumento interanual del 0,6%, mientras que las ventas de condominios adosados existentes totalizaron 6.008, un descenso del 1,2%. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, el total de ventas de viviendas existentes completó transacciones que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas: aumentó un 3,1% desde diciembre a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,00 millones en enero. Año tras año, las ventas cayeron un 1,7% (frente a 4,07 millones en enero de 2023).
El precio de venta medio a nivel estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $405,000, un 3.8% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para unidades de condominios y casas adosadas fue de $320,000, un 3.2% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en enero fue de $379,100, un aumento del 5.1% respecto al año anterior ($360,800). Las cuatro regiones de EE.UU. registraron aumentos de precios.
Miami Real Estate atrae cerca del precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 95,7 % en enero de 2024. El porcentaje medio del precio de lista original recibido para condominios existentes fue del 94,9 %.
La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 32 días, frente a los 39 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 80 días, frente a los 85 días del año pasado.
La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 47 días, frente a 44 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 90 días, frente a 86 días.
Ventas en efectivo en Miami un 33,1% más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 42,6% de las ventas cerradas en Miami en enero de 2024, en comparación con el 43,2% en enero de 2023. Alrededor del 32% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores de efectivo no se dejan disuadir por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 52,5% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 30,7% de las transacciones unifamiliares.
Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®