Después de la montaña rusa de los últimos años, Zillow, el sitio de análisis de datos y listados, ha pintado una perspectiva generalmente optimista para el mercado residencial en 2025. Más inventario y salarios más altos podrían aumentar la asequibilidad y el poder adquisitivo de compra y alquiler.

Sin embargo, antes de celebrar en las calles con música y baile, el viejo fantasma de las altas tasas de interés podría aparecer y arruinar la fiesta. Aun así, para los inversionistas que saben cómo manejar estas situaciones, hay estrategias para mantener su posición, independientemente de esas molestas tasas.

Aprovecha el aumento de la actividad inmobiliaria

Si esperas que 2025 sea el año para hacer una fortuna en plusvalía, podrías llevarte una sorpresa. El próximo año probablemente será un año de recuperación, en lugar de ver aumentos exponenciales en los precios.

Zillow predice un crecimiento del 2.6% en el valor de las viviendas para 2025, una cifra modesta y similar a la de este año. Esto es positivo, ya que permitirá a más personas acceder al mercado inmobiliario o alquilar. Así, los revendedores tendrán más compradores y los propietarios más inquilinos, siempre que los inversionistas mantengan expectativas realistas sobre las ganancias y los alquileres. Zillow estima 4.3 millones de ventas de viviendas en 2025, ligeramente por encima de los 4.1 millones en 2023 y los 4 millones proyectados para 2024.

El suroeste se convertirá en un mercado de compradores

Tras el caos postpandemia de la escasez de inventario y las guerras de ofertas, los datos de Zillow muestran que cada vez más áreas se están convirtiendo en mercados de compradores. Se espera que esta tendencia continúe en 2025, con los puntos calientes extendiéndose del sureste (Florida y Texas) al suroeste (Arizona, Nevada, Texas y Nuevo México), y un aumento en la construcción de nuevas viviendas.

Sin embargo, si las tasas hipotecarias caen más de lo esperado, el aumento de compradores también incrementará la competencia y favorecerá a los vendedores, lo que podría provocar un aumento continuo en los precios.

La montaña rusa de las tasas hipotecarias

Si algo hemos aprendido en los últimos años es que predecir las tasas hipotecarias es como predecir elecciones políticas: cualquier cosa puede pasar. Hasta ahora, la disminución de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal ha tenido poco efecto en las tasas hipotecarias.

Zillow predice incertidumbre continua en las tasas de interés. No es sorprendente que la empresa evite arriesgarse con predicciones concretas. Con la incertidumbre política y económica que se avecina, incluso los mejores analistas están enfrentando dificultades para hacer proyecciones claras. Los inversionistas deben estar atentos a las caídas en las tasas y aprovecharlas para comprar o refinanciar.

Las casas pequeñas son el gran negocio

Los estadounidenses están aprendiendo una lección dura: más grande no siempre es mejor. La crisis de asequibilidad ha desplazado el deseo por las “McMansions”. Ahora, la sostenibilidad y la asequibilidad son las nuevas prioridades en la vivienda.

Zillow prevé que la preferencia por casas más pequeñas—marcada por el uso de la palabra “acogedor” en un 35% más de listados en 2024 en comparación con 2023—continuará. Los revendedores que compren casas más pequeñas gastarán menos en renovaciones, y los propietarios que inviertan en pequeños multifamiliares podrían encontrar un gran grupo de inquilinos. Para los inversionistas principiantes, el “house hacking” en multifamiliares pequeños sigue siendo una estrategia probada para aprovechar el financiamiento FHA para ocupantes, mientras los inquilinos pagan la hipoteca.

Menos margen de negociación para inquilinos

En los últimos dos años, el auge de la construcción provocó un exceso de apartamentos en el Sunbelt, y los propietarios ofrecían concesiones como un mes de alquiler gratuito para llenarlos. Zillow predice que, a medida que se ocupen estos apartamentos, estas concesiones desaparecerán.

Muchos de estos nuevos complejos de alquiler cobran rentas premium e incluyen comodidades como gimnasios, piscinas, salas multimedia, salones y espacios de trabajo. Sin embargo, no todos los inquilinos desean o pueden pagar estas características. Por lo tanto, existe un nicho para alquileres más económicos pero de calidad, con acabados más nuevos y menos comodidades.

Mascotas: el nuevo estándar

Hoy en día, el 58% de los inquilinos tiene mascotas, en comparación con el 46% antes de la pandemia. Esto se debe, en parte, a que alquilar es actualmente más asequible que comprar.

Con la edad promedio de los inquilinos en 42 años, muchos están optando por ser inquilinos de por vida. Esto les permite mantener la flexibilidad de mudarse rápidamente, llevando consigo a sus mascotas. Por lo tanto, los propietarios deben preparar sus propiedades para mascotas, eliminando alfombras, instalando pisos de vinilo, creando áreas para pasear perros y actualizando los contratos de alquiler para cubrir mascotas de ciertos tamaños.

Conclusión

Los propietarios exitosos deben ser ágiles y aprender a navegar en los huecos del mercado frente a los grandes competidores corporativos. Los inversionistas deben evitar estar sobreapalancados y no asumir financiamiento de tasa ajustable que sea vulnerable a las fluctuaciones económicas.

Adquirir unidades multifamiliares pequeñas con efectivo o un pago inicial alto permitirá a los propietarios seguir acumulando riqueza, aprovechando ventajas fiscales y ahorrando mientras observan cómo evoluciona el mercado. Aunque 2025 traerá riesgos, mantenerse en el juego podría ser beneficioso. Según Zillow, el mercado inmobiliario continuará ascendiendo. Sin embargo, si el mercado cambia repentinamente, es vital estar preparado.

Fuente: Zillow.