MIAMI — Los precios medios de las viviendas unifamiliares y los condominios existentes de $1 millón o más en el condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en febrero de 2025 para un MSA de MIAMI recientemente clasificado como el segundo mercado inmobiliario más importante de los EE. UU., según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sudeste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
Las ventas de viviendas unifamiliares de $1 millón y más en Miami-Dade (+3,6 % interanual), el volumen total en dólares (+4,48 %) y los precios medios de los condominios (+8,3 %) aumentaron nuevamente en febrero de 2025.
“Incluso con las recientes caídas del mercado bursátil, que impactan las ofertas de lujo, las ventas de viviendas en el sur de Florida de $1 millón o más siguen destacando”, declaró Eddie Blanco, presidente de 2025 MIAMI. “Un nuevo informe del censo muestra que la población del sur de Florida crece más rápido que la del país y que Miami-Dade ocupa el primer lugar en EE. UU. en migración internacional. El mundo ama a Miami”
Los bienes raíces del sur de Florida ofrecen mucho efectivo, mucho capital y alta demanda:
- Realtor.com clasificó a Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL como el segundo mercado inmobiliario más importante de los EE. UU. para 2025, pronosticando un aumento interanual del 24 % en las ventas y un aumento del 9 % en los precios de venta medios para 2025.
- West Palm Beach ocupó el primer lugar en EE. UU. en ventas al contado en 2024, con un 49,6 % de compras al contado. Fort Lauderdale (38,9 %) y Miami (38,1 %) ocuparon el cuarto y quinto lugar, respectivamente, según
- El condado de Miami-Dade ocupa el quinto lugar en EE. UU. en cuanto a viviendas con alto valor patrimonial, con un 64,4 %, según nuevos datos de ATTOM . Una vivienda con alto valor patrimonial se define como una relación préstamo-valor (LTV) del 50 % o inferior.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han apreciado un 141% en los últimos 10 años
El precio medio de los condominios existentes aumentó un 8,3 % interanual en febrero de 2025, de $420 000 a $455 000. El precio medio de los condominios se mantuvo estable o aumentó en 158 de los últimos 165 meses, un período que abarca 13,75 años.
Los precios de los condominios en Miami aumentaron un 140,7% desde febrero de 2015 hasta febrero de 2025, de $189.000 a $455.000.
El precio medio de venta de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó un 0,8 % interanual en febrero de 2025, pasando de $650.000 a $655.000. El precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami ha aumentado durante 159 meses consecutivos (13,25 años), la racha más larga registrada.
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 167,3% desde febrero de 2015 hasta febrero de 2025, de $245.000 a $655.000.
El valor neto y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional
Las plusvalías inmobiliarias en Miami casi duplican la cifra nacional. Las plusvalías inmobiliarias para viviendas unifamiliares compradas en el tercer trimestre de 2009 y vendidas en el tercer trimestre de 2024 son: $542,175 en el condado de Miami-Dade, frente al promedio de $310,232 en EE. UU., según un nuevo estudio de MIAMI REALTORS® .
La Ley de Vivienda Local de Florida, aprobada en 2023 y modificada en mayo de 2024, incentiva a los promotores inmobiliarios a construir más viviendas asequibles. Esta ley otorga a los promotores la máxima densidad permitida en una zona si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una vivienda asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de una zona.
A pesar del aumento de precios, Miami sigue siendo una ciudad valiosa en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, con un millón de dólares se pueden adquirir al menos 60 metros cuadrados de propiedades de primera calidad, según el Informe de Riqueza de Knight Frank de 2024. Esta cifra es mucho mayor que en otras ciudades del mundo: Sídney (Australia, con un millón de dólares solo se pueden adquirir 43 metros cuadrados), Shanghái (42), París (40), Los Ángeles (38), Nueva York (34), Ginebra (34), Londres (33), Singapur (32), Hong Kong (22) y Mónaco (16).
Ventas de casas unifamiliares en Miami aumentan a partir de $1 millón
Las transacciones de viviendas unifamiliares de $1 millón o más en Miami-Dade aumentaron un 3,6 % interanual en febrero de 2025, alcanzando las 171 transacciones. Es necesario estar atentos a las caídas sostenidas del mercado bursátil. Las acciones están desproporcionadamente en manos de personas con un mayor patrimonio neto, y las ganancias en el mercado bursátil pueden canjearse por efectivo para la compra de viviendas de lujo.
Las ventas totales del condado de Miami-Dade disminuyeron un 15,5 % interanual en febrero de 2025, de 1705 a 1440. Razones macroeconómicas ajenas al sur de Florida, como las elevadas tasas hipotecarias, la caída del mercado bursátil, la falta de financiación para condominios y la escasez de inventario a precios clave, son las causas de esta disminución.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 8% interanual (de 764 a 703). Las viviendas unifamiliares en Miami registraron aumentos interanuales en ocho de los 12 meses de 2024.
Las ventas de condominios en Miami se mantienen al ritmo del estado y la nación
Las ventas totales de condominios existentes en Miami, que siguen el ritmo del estado y el país, disminuyeron un 21,7 % interanual en febrero de 2025, de 941 a 737. Las estadísticas serían mucho más sólidas si se incluyeran el sólido mercado y volumen de obra nueva de los promotores del sur de Florida. La disminución se debe a la falta de financiación y de inventario de condominios a precios clave.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para un gran número de edificios de condominios existentes en Miami impide un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2,397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 están aprobados para préstamos de la FHA, según estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Solo el 0.9% de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos de la FHA. Florida es el único estado de EE. UU. que exige un pago inicial del 25% para una revisión limitada si el edificio no cuenta con suficientes reservas. El requisito para los demás estados es del 10%.
Como líder en defensa de derechos, MIAMI REALTORS® colabora con la Legislatura para apoyar nuestro mercado. Miami reunió a legisladores, destacados expertos y otros en una Cumbre de Condominios con entradas agotadas el 14 de febrero, que brindó a los REALTORS® los conocimientos y las herramientas más recientes.
Las tasas hipotecarias se mantienen volátiles mientras la Fed las mantiene estables
Es probable que la Reserva Federal mantenga las tasas estables al menos hasta el verano.
“El segmento de mercado de millones de dólares sigue siendo el más fuerte”, afirmó Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “Sin embargo, con las tasas hipotecarias ahora ligeramente a la baja y con la probabilidad de que sigan bajando hasta alcanzar el 6% para finales de año, podríamos observar un mayor volumen de transacciones en todos los segmentos de precio. Un mayor inventario de viviendas en venta también les da a los compradores mayor poder de negociación”.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,65% al 13 de marzo. Eso es más que 6,63% hace una semana, pero menos que 6,74% hace un año.
Las propiedades en venta de condominios en Miami están un 31,9 % por debajo de las prepandemia
El inventario total sigue siendo un 6,5 % inferior al promedio histórico de Miami. El promedio histórico anual del inventario existente en Miami-Dade es de 18.851 unidades y el inventario actual es de 17.708.
Los listados activos totales al final de febrero de 2025 aumentaron un 39,2% año tras año, de 12.721 a 17.708, pero no lo suficiente para compensar la falta de inventario.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 32% año tras año en febrero de 2025, de 3.895 listados activos el año pasado a 5.140 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 42,4 % interanual en febrero de 2025, de 8.826 a 12.568 propiedades en venta durante el mismo período de 2024, pero el total sigue siendo significativamente inferior al de antes de la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (12.568) es un 31,9 % inferior al de febrero de 2019 (16.583) antes de la pandemia.
Además, las nuevas propiedades en venta en Miami solo aumentaron un 4,8 % interanual en febrero de 2025, lo que representa un aumento menor que las nuevas viviendas unifamiliares (6,4 %). Los datos de 2024 confirman el mismo hecho: las nuevas propiedades en venta en condominios crecen al mismo ritmo que las nuevas viviendas unifamiliares. Esto desmiente la idea de que los propietarios de condominios están desesperados por vender.
El inventario mensual de viviendas unifamiliares es de 5.8 meses, lo que indica un mercado favorable para los vendedores. El inventario de condominios existentes es de 12.6 meses, lo que indica un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un inventario de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a finales de febrero fue de 1,24 millones de unidades, un 5,1 % más que en enero y un 17 % más que hace un año (1,06 millones). El inventario sin vender se sitúa en un stock de 3,5 meses al ritmo actual de ventas, idéntico al de enero y superior a los 3,0 meses de febrero de 2024.
El volumen total en dólares de Miami aumentó un 4,5 % interanual.El volumen total en dólares de Miami ascendió a $1.500 millones en febrero de 2025, un 4,48 % más que en febrero de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 23,90 % interanual, alcanzando los $951 millones. El volumen en dólares de condominios disminuyó un 16,5 % interanual, alcanzando los $592 millones.
Cada vez que se vende una casa, se produce un impacto en la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta típica de una vivienda en Florida es de $129,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Miami-Dade vendió 1,440 viviendas en febrero de 2025, con un impacto económico local de $185.8 millones.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,5% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas cortas, en comparación con el 0,9% en febrero de 2024. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y las REO representaron el 0,3% y el 1,2%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en febrero de 2025.
El porcentaje de ventas en dificultades en Miami es menor que la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 3% de las ventas en febrero de 2025, prácticamente sin cambios respecto a diciembre y el año anterior.
La apreciación de precios en Miami supera a la nación y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 19.040 en febrero de 2025, un 7% menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 6.503, un 13% menos.
A nivel nacional, el total de ventas de viviendas existentes, incluyendo viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, aumentó un 4,2 % desde enero hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,26 millones en febrero. En términos interanuales, las ventas disminuyeron un 1,2 % (frente a los 4,31 millones de febrero de 2024).
El precio de venta medio estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $415,000, incluso con respecto al año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida, en colaboración con las juntas y asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para condominios y casas adosadas fue de $315,000, un 3.1% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en febrero fue de $398,400, un 3.8% más que hace un año ($383,800). Las cuatro regiones de EE. UU. registraron aumentos de precios.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 95,4 % en febrero de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 94 %.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de contratación para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 46 días, frente a los 35 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 88 días, frente a los 77 días del año pasado.
La mediana de días entre la fecha de publicación y la fecha del contrato para los condominios fue de 66 días, en comparación con los 49 días anteriores. La mediana de días para la venta de condominios fue de 106 días, en comparación con los 87 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 40,8% de las ventas cerradas en Miami en febrero de 2025, en comparación con el 43,3% en febrero de 2024. Alrededor del 32% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición dominante de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense por excelencia para los compradores extranjeros, quienes tienden a comprar al contado, así como para algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 54,3% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 26,6% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®