MIAMI — Las ventas de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en noviembre de 2024 y el mercado está preparado para superar el total anual del año pasado el próximo mes, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sureste de Florida de MIAMI (SEFMLS).

Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami han registrado aumentos interanuales en siete de los primeros 11 meses del año, una hazaña significativa ya que las tasas hipotecarias rondaron el 7% durante todo el año. Las transacciones de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 1,3% en lo que va de año en comparación con 2023. Mientras tanto, los condominios de $1 millón y más en Miami registraron otro mes de ganancias interanuales (subieron un 1,8% en noviembre de 2024).

“El mercado inmobiliario de Miami se encamina hacia el año 2025 como un mercado de alta demanda y baja oferta, clasificado entre los mejores”, afirmó Gus Fonte, presidente de la junta directiva de MIAMI. “Con sus sólidos fundamentos inmobiliarios y su continua inmigración, el mercado de Miami ocupa un lugar destacado en numerosas clasificaciones, incluida la previsión de los mejores mercados inmobiliarios de 2025 de Realtor.com, publicada recientemente ” .

Realtor.com clasificó a Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL como el segundo mercado inmobiliario más importante de los EE. UU. para 2025, y pronosticó un aumento interanual del 24 % en las ventas y un aumento del 9 % en los precios de venta medios para 2025. Miami también ocupa el segundo lugar en los EE. UU. en apreciación del precio de la vivienda, según el índice de precios de la vivienda CoreLogic de diciembre de 2024.

Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han revalorizado un 129% en los últimos 10 años

Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 3,9 % interanual en noviembre de 2024, de $420 000 a $436 354. Los precios medios de los condominios se mantuvieron estables o aumentaron en 155 de los últimos 162 meses, un período que abarca 13,5 años.

Los precios de los condominios en Miami han aumentado un 129,7% desde noviembre de 2014 hasta noviembre de 2024, de $190.000 a $436.354.

Los precios de venta promedio de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron un 5,7 % interanual en noviembre de 2024, pasando de $615 000 a $650 000. Los precios promedio de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 156 meses consecutivos (13 años), la racha más larga registrada.

Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado un 165,3% desde noviembre de 2014 hasta noviembre de 2024, de $245.000 a $650.000.

El valor y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional

Las ganancias por valor de la vivienda en Miami son casi el doble de la cifra nacional. Las ganancias por valor de la vivienda en una vivienda unifamiliar comprada en el tercer trimestre de 2009 y vendida en el tercer trimestre de 2024 son: en el condado de Miami-Dade, $542,175 frente al promedio de EE. UU., de $310,232, según un nuevo estudio de MIAMI REALTORS® .

La Ley Live Local de Florida, que se aprobó en 2023 y se modificó en mayo de 2024, alienta a los desarrolladores a construir más viviendas asequibles. La Ley Live Local otorga a los desarrolladores la densidad más alta permitida en un área local si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una unidad asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de un área.

A pesar del aumento de precios, Miami sigue siendo una ciudad valiosa en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, 1 millón de dólares te permite comprar al menos 60 metros cuadrados de propiedades de primera calidad, según el Informe de Riqueza de Knight Frank de 2024. Esta cifra es mucho mayor que en otras ciudades del mundo: Sídney (Australia), Shanghái (42 dólares), París (40), Los Ángeles (38), Nueva York (34), Ginebra (34), Londres (33), Singapur (32), Hong Kong (22) y Mónaco (16).

Las transacciones de viviendas unifamiliares en Miami van camino de superar el total anual del año pasado

Las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade están por delante del ritmo de transacciones del año pasado, habiendo registrado 9,909 durante los primeros 11 meses de este año frente a 9,787 en el mismo período del año pasado, un aumento del 1,25%.

Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 1,3% interanual, de 707 a 716. Las ventas totales en Miami-Dade disminuyeron un 8,5% interanual, de 1.651 a 1.510. La disminución se debe a la incertidumbre de las elecciones presidenciales, ya que muchas de las transacciones de noviembre se produjeron antes de las elecciones. El reciente aumento del 1% en las tasas hipotecarias a cerca del 7% y la falta de inventario en los puntos de precio clave son otras razones.

Las ventas de condominios de lujo y asequibles en Miami aumentan año tras año

Las transacciones de condominios de $1 millón y más en Miami-Dade aumentaron un 1,8 % interanual en noviembre de 2024 a 114 transacciones. Los condominios de Miami con precios entre $150 000 y $200 000 aumentaron un 14,7 % interanual en noviembre de 2024 a 39 transacciones.

Las ventas totales de condominios existentes en Miami, que están al mismo ritmo que las del estado y la nación, disminuyeron un 15,9 % interanual en noviembre de 2024, de 944 a 794. Las estadísticas serían mucho más sólidas si incluyeran el sólido mercado y volumen de nuevas construcciones de los desarrolladores del sur de Florida. La disminución se debe a la falta de financiamiento y de inventario de condominios en puntos de precio clave.

La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda para una gran cantidad de edificios de condominios existentes en Miami está impidiendo un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2.397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 están aprobados para préstamos de la FHA, según las estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.

Sólo el 0,9% de los edificios de condominios del sur de Florida están aprobados para préstamos FHA.

Las tasas hipotecarias se mantienen elevadas a pesar del recorte de la Reserva Federal

Las tasas hipotecarias han aumentado desde el primer recorte de tasas de la Fed en cuatro años en septiembre.

“Los compradores de altos ingresos, particularmente en el mercado de millones de dólares, han sido el alma del mercado inmobiliario en 2024”, dijo la economista en jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. “Creo que veremos que esta tendencia continúa en 2025 y que las tasas hipotecarias se mantendrán elevadas en 2025. Sin embargo, deberíamos ver a los compradores sensibles a las tasas de interés sumarse y aumentar las ventas a medida que las tasas hipotecarias comiencen a disminuir en la segunda mitad del año hacia el 6%”.

Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,6% al 12 de diciembre. Eso es menor que el 6,69% ​​de hace una semana y el 6,95% de hace un año

Las propiedades en venta en Miami se encuentran un 26,3 % por debajo de las que se vendían antes de la pandemia

El inventario total sigue estando un 25,9 % por debajo del promedio histórico de Miami. El promedio histórico anual del inventario existente en Miami-Dade es de 20.302 y el inventario actual es de 16.117.

Los listados activos totales al final de noviembre aumentaron un 39,2% año tras año, de 11.576 a 16.117, pero no lo suficiente para compensar la falta de inventario.

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 24,4% año tras año en noviembre de 2024, de 3.856 listados activos el año pasado a 4.797 el mes pasado.

El inventario de condominios aumentó un 46,6 % interanual, de 7720 a 11 320 listados durante el mismo período en 2023, pero el total sigue estando significativamente por debajo del inventario previo a la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (11 320) es un 26,3 % inferior al inventario previo a la pandemia de noviembre de 2019 (15 369).

El inventario de viviendas unifamiliares tiene una oferta mensual de 5,4 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 11,1 meses, lo que indica un mercado de compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece una oferta de entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a fines de noviembre fue de 1,33 millones de unidades, un 2,9% menos que en octubre, pero un 17,7% más que hace un año (1,13 millones). El inventario sin vender se sitúa en un suministro de 3,8 meses al ritmo de ventas actual, una reducción respecto de los 4,2 meses de octubre, pero un aumento respecto de los 3,5 meses de noviembre de 2023.

Bienes raíces de Miami registra un impacto económico local de $185 millones en noviembre de 2024Cada vez que se vende una casa, esto impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).

Según la NAR, el impacto económico total de la venta de una vivienda típica en Florida es de 123.000 dólares. Miami-Dade vendió 1.510 viviendas en noviembre de 2024, lo que generó un impacto económico local de 185 millones de dólares.

El volumen total en dólares de Miami ascendió a 1.300 millones de dólares en noviembre de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 2,1 % interanual hasta los 782 millones de dólares. El volumen en dólares de condominios disminuyó un 14,2 % interanual hasta los 547 millones de dólares.

Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 0,9% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas al descubierto, cifra igual a la de noviembre de 2023. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.

Las ventas en corto y las REO representaron el 0,07% y el 0,8%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en noviembre de 2024.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami es menor que la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2 % de las ventas en noviembre de 2024, prácticamente sin cambios con respecto al mes pasado y al año anterior.

Ventas y apreciación de precios en Miami superan desempeños nacionales y estatales

En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 17.095 en noviembre de 2024, un 3,5 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 6.002, un 15,6 % menos.

A nivel nacional, las ventas totales de viviendas existentes (transacciones completadas que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas) mejoraron un 4,8 % desde octubre hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,15 millones en noviembre. En términos interanuales, las ventas rebotaron un 6,1 % (frente a los 3,91 millones de noviembre de 2023).

El precio de venta medio a nivel estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $410,700, un 0.6% menos que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con las juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio a nivel estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $311,000, un 5.8% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en noviembre fue de $406,100, un 4.7% más que hace un año ($387,800). Las cuatro regiones de EE. UU. registraron aumentos de precios.

Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 95,6 % en noviembre de 2024. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 94,1 %.

El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de cierre del contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 36 días, frente a los 23 días del año pasado. El tiempo medio transcurrido hasta la venta de viviendas unifamiliares fue de 81 días, frente a los 64 días del año pasado.

La mediana de días transcurridos entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 50 días, frente a los 32 días anteriores. La mediana de días transcurridos hasta la venta para los condominios fue de 93 días, frente a los 72 días anteriores.

Las ventas en efectivo en Miami representan un 49,6 % más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 37,4 % de las ventas cerradas en Miami en noviembre de 2024, en comparación con el 40,9 % en noviembre de 2023. Alrededor del 25 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición de Miami como el principal mercado inmobiliario estadounidense para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que vienen de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con sus ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 48,7% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 24,9% de las transacciones de viviendas unifamiliares.

Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®