MIAMI — Las transacciones de viviendas unifamiliares de $1 millón o más y condominios asequibles en el condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en enero de 2025 a medida que el mercado inmobiliario del sur de Florida continúa liderando la nación, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sureste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
Las ventas de viviendas unifamiliares de $1 millón y más en Miami-Dade (+3,1 % año tras año), las transacciones de condominios de $400 000 a $600 000 (+4,7 %) y las compras de condominios de $200 000 a $250 000 (+10,3 %) aumentaron en enero de 2025.
“El sur de Florida aún no tiene suficiente inventario para satisfacer la demanda”, dijo Eddie Blanco, presidente de 2025 MIAMI. “La migración de personas adineradas a Miami sigue siendo alta. Los compradores de estados con altos impuestos y alta densidad de población continúan mudándose aquí por nuestros trabajos, clima y estilo de vida. Los precios han aumentado durante casi 14 años consecutivos, mientras que las ventas en efectivo en el sur de Florida lideran la nación”.
Tres nuevas clasificaciones cuentan la historia de los fundamentos del sur de Florida:
- West Palm Beach ocupó el puesto número 1 en los EE. UU. en cuanto a la mayor cantidad de ventas en efectivo en 2024, con una participación del 49,6 % en compras en efectivo. Fort Lauderdale (38,9 %) y Miami (38,1 %) ocuparon el puesto número 4 y el número 5, respectivamente, según
- El condado de Miami-Dade ocupa el quinto lugar en los EE. UU. en cuanto a la mayor cantidad de viviendas con alto valor patrimonial, con una participación del 64,4 %, según los nuevos datos de ATTOM . Un alto valor patrimonial se define como una relación préstamo-valor (LTV) del 50 % o inferior.
- com clasificó a Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, FL como el segundo mercado inmobiliario más importante de los EE. UU. para 2025, pronosticando un aumento interanual del 24 % en las ventas y un aumento del 9 % en los precios de venta medios para 2025.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han revalorizado un 120% en los últimos 10 años
Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 2,3 % interanual en enero de 2025, de $405 750 a $415 000. Los precios medios de los condominios se mantuvieron estables o aumentaron en 157 de los últimos 164 meses, un período que abarca 13,7 años.
Los precios de los condominios en Miami han aumentado un 119,6% desde enero de 2015 hasta enero de 2025, de $189.000 a $415.000.
Los precios de venta promedio de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron un 7,1 % interanual en enero de 2025, pasando de $630 000 a $675 000. Los precios promedio de viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 158 meses consecutivos (13,2 años), la racha más larga registrada.
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado un 184,2% desde enero de 2015 hasta enero de 2025, de $237.500 a $675.000.
El valor y la apreciación de las viviendas en Miami son casi el doble de la cifra nacional
Las ganancias por valor de la vivienda en Miami son casi el doble de la cifra nacional. Las ganancias por valor de la vivienda en una vivienda unifamiliar comprada en el tercer trimestre de 2009 y vendida en el tercer trimestre de 2024 son: en el condado de Miami-Dade, $542,175 frente al promedio de EE. UU., de $310,232, según un nuevo estudio de MIAMI REALTORS® .
La Ley Live Local de Florida, que se aprobó en 2023 y se modificó en mayo de 2024, alienta a los desarrolladores a construir más viviendas asequibles. La Ley Live Local otorga a los desarrolladores la densidad más alta permitida en un área local si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una unidad asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de un área.
A pesar del aumento de precios, Miami sigue siendo una ciudad valiosa en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, 1 millón de dólares te permite comprar al menos 60 metros cuadrados de propiedades de primera calidad, según el Informe de Riqueza de Knight Frank de 2024. Esta cifra es mucho mayor que en otras ciudades del mundo: Sídney (Australia) (1 millón de dólares solo te permite comprar 43 metros cuadrados), Shanghái (42), París (40), Los Ángeles (38), Nueva York (34), Ginebra (34), Londres (33), Singapur (32), Hong Kong (22) y Mónaco (16).
Ventas de viviendas unifamiliares en Miami por más de un millón de dólares aumentan
Las ventas totales del condado de Miami-Dade disminuyeron un 2,7% año tras año en enero de 2025, de 1.414 a 1.376.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami se mantienen prácticamente iguales, con una disminución insignificante del 0,16 % interanual (de 644 a 643). Las viviendas unifamiliares en Miami registraron ganancias interanuales en ocho de los 12 meses de 2024.
Las transacciones de viviendas unifamiliares de $1 millón y más en Miami-Dade aumentaron un 3,1 % año tras año en enero de 2025 a 164 transacciones.
Las ventas de condominios asequibles en Miami aumentan año tras año
Las ventas de condominios asequibles en Miami están aumentando. Las ventas de condominios en Miami con precios entre $200,000 y $250,000 aumentaron un 10.3% interanual en enero de 2025 a 75 transacciones. Las ventas de condominios en Miami con precios entre $400,000 y $600,000 aumentaron un 4.7% interanual en enero de 2025 a 178 ventas.
Las ventas totales de condominios existentes en Miami, que están al mismo ritmo que las del estado y la nación, disminuyeron un 4,8 % interanual en enero de 2025, de 770 a 733. Las estadísticas serían mucho más sólidas si incluyeran el sólido mercado de nuevas construcciones de los desarrolladores del sur de Florida y el volumen. La disminución se debe a la falta de financiamiento y de inventario de condominios en los puntos de precio clave.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda para una gran cantidad de edificios de condominios existentes en Miami está impidiendo un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2.397 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 21 están aprobados para préstamos de la FHA, según las estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
Solo el 0,9 % de los edificios de condominios del sur de Florida reciben la aprobación de préstamos de la FHA. Florida es el único estado de los EE. UU. que exige que el cliente pague el 25 % para una revisión limitada si el edificio de condominios no tiene suficientes reservas. El requisito para todos los demás estados es del 10 %
Como líder en defensa de derechos, MIAMI REALTORS® está trabajando con la Legislatura para apoyar a nuestro mercado. MIAMI reunió a legisladores, expertos destacados y más en una Cumbre de condominios con entradas agotadas el 14 de febrero que brindó a los REALTORS® los conocimientos y las herramientas más recientes.
La nueva normalidad de las tasas hipotecarias del 7%
Los últimos datos de inflación de enero de 2025 fueron más altos de lo esperado, un 3% anual, lo que hace que parezca poco probable que la Fed recorte las tasas en el corto plazo. Se espera que las tasas hipotecarias se sitúen cerca del 7%.
“Estamos viendo que el mercado de primavera ha tenido un comienzo saludable, con ventas y precios que han aumentado en general en comparación con el año pasado”, dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “Lo que impulsa el mercado es el nivel de precios más alto, con un fuerte crecimiento en el mercado de $600,000 y más y de un millón de dólares”.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,85% al 20 de febrero. Eso es menor que el 6,87% de hace una semana y el 6,90% de hace un año.
Las propiedades en venta en Miami están un 27,3 % por debajo de las que tenían antes de la pandemia
El inventario total sigue estando un 9,9 % por debajo del promedio histórico de Miami. El promedio histórico anual del inventario existente en Miami-Dade es de 18.851 y el inventario actual es de 16.992.
Los listados activos totales al final de enero de 2025 aumentaron un 38,4% año tras año, de 12.277 a 16.992, pero no lo suficiente para compensar la falta de inventario.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 29,23 % año tras año en enero de 2025, de 3.856 listados activos el año pasado a 4.983 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 42,61 % interanual en enero de 2025, de 8421 a 12 009 listados durante el mismo período en 2024, pero el total sigue estando significativamente por debajo del nivel previo a la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (12 009) es un 27,3 % inferior al inventario previo a la pandemia de enero de 2019 (16 518).
El inventario de viviendas unifamiliares tiene una oferta mensual de 5,6 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 11,9 meses, lo que indica un mercado de compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece una oferta de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a fines de enero fue de 1,18 millones de unidades, un 3,5 % más que en diciembre y un 16,8 % más que hace un año (1,01 millones). El inventario sin vender se ubica en un suministro de 3,5 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 3,2 meses de diciembre y los 3,0 meses de enero de 2024.
El volumen total en dólares de Miami aumenta un 3,3 % interanualEl volumen total en dólares de Miami totalizó $1.39 mil millones en enero de 2025, un 3,31 % más que en enero de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 4,16 % interanual a $809 millones. El volumen en dólares de condominios aumentó un 2,23 % interanual a $578 millones.
Cada vez que se vende una casa, esto impacta en la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de una casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
Según la NAR, el impacto económico total de la venta de una vivienda típica en Florida es de 129.000 dólares. Miami-Dade vendió 1.376 viviendas en enero de 2025, lo que generó un impacto económico local de 177,5 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,2% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de bancos) y ventas al descubierto, frente al 1,5% en enero de 2024. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y las REO representaron el 0,4% y el 0,8%, respectivamente, de las ventas totales de Miami en enero de 2025.
El porcentaje de ventas en dificultades en Miami es menor que la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 3% de las ventas en enero, prácticamente sin cambios con respecto a diciembre y el año anterior.
La apreciación de los precios en Miami supera a la nación y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 15.384 en enero de 2025, un aumento del 3,6 % interanual, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 5.787, una disminución del 3,7 %.
A nivel nacional, las ventas totales de viviendas existentes (transacciones completadas que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas) descendieron un 4,9 % desde diciembre hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,08 millones en enero. En términos interanuales, las ventas mejoraron un 2,0 % (frente a los 4 millones de enero de 2024).
El precio de venta medio a nivel estatal de las viviendas unifamiliares existentes fue de $410,000, un 1.2% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con las juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio a nivel estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $312,500, un 2.3% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en enero fue de $396,900, un 4.8% más que hace un año ($378,600). Las cuatro regiones de EE. UU. registraron aumentos de precios.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 94% en enero de 2025. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 94%.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de cierre del contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 45 días, frente a los 32 días del año pasado. El tiempo medio transcurrido hasta la venta de viviendas unifamiliares fue de 88 días, frente a los 80 días del año pasado.
La mediana de días transcurridos entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 64 días, frente a los 47 días anteriores. La mediana de días transcurridos hasta la venta de los condominios fue de 108 días, frente a los 90 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami representan un 45,5 % más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 42,2 % de las ventas cerradas en Miami en enero de 2025, en comparación con el 42,6 % en diciembre de 2023. Alrededor del 29 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición de Miami como el principal mercado inmobiliario estadounidense para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que vienen de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con sus ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 52,7% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 30,2% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®