MIAMI — Las ventas de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade continuaron su año sólido y aumentaron año tras año, ya que las ventas de condominios existentes de $1 millón y más aumentaron tres dígitos por encima de los números previos a la pandemia, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sureste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami han registrado aumentos en ocho de los últimos 10 meses. Las transacciones de condominios de $1 millón o más aumentaron un 122,2 % en comparación con agosto de 2019 antes de la pandemia.
“El primer recorte de tasas de la Reserva Federal en cuatro años el miércoles es una noticia importante, ya que reducirá aún más las tasas hipotecarias y estimulará aún más las compras en el mercado de alta demanda y baja oferta de Miami”, dijo el presidente de la junta directiva de MIAMI, Gus Fonte. “Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron nuevamente el mes pasado, incluso con tasas del 7% cuando se concretaron muchas de esas transacciones. Hay muchos compradores que están al margen y saben que este es el momento de invertir en Miami: la ciudad del futuro”.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han revalorizado un 128% en los últimos 10 años
Los precios de venta promedio de las viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron un 3,2 % interanual en agosto de 2024, pasando de $620 000 a $640 000. Los precios promedio de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 153 meses consecutivos (12,75 años), la racha más larga registrada.
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado un 156% desde agosto de 2014 hasta agosto de 2024, de $250,000 a $640,000.
Los precios de los condominios en Miami han aumentado un 128% desde agosto de 2014 hasta agosto de 2024, de $182,000 a $415,000.
Los precios medios de los condominios existentes se mantuvieron estables con una disminución insignificante del 0,2 % o $1000 interanual en agosto de 2024, de $416 000 a $415 000. Los precios medios de los condominios se mantuvieron estables o aumentaron en 152 de los últimos 159 meses, un período que abarca 13,25 años.
Miami vuelve a ocupar el primer puesto a nivel nacional en apreciación de precios de viviendas en septiembre de 2024
Miami continúa ocupando el puesto número 1 en EE. UU. en apreciación del precio de la vivienda, según el informe Core Logic Home Price Insights de septiembre de 2024 .
Las ganancias por valor de la vivienda en Miami son casi el doble de la cifra nacional. Las ganancias por valor de la vivienda en una vivienda unifamiliar comprada en el primer trimestre de 2009 y vendida en el primer trimestre de 2024 son: en el condado de Miami-Dade, $533,955 frente al promedio de los EE. UU., de $287,111, según el análisis de MIAMI REALTORS®, suponiendo un pago inicial del 10 % y más.
La Ley Live Local de Florida, que se aprobó en 2023 y se modificó en mayo de 2024, alienta a los desarrolladores a construir más viviendas asequibles. La Ley Live Local otorga a los desarrolladores la densidad más alta permitida en un área local si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una unidad asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de un área.
A pesar del aumento de precios, Miami sigue siendo una ciudad valiosa en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, 1 millón de dólares te permite comprar al menos 60 metros cuadrados de propiedades de primera calidad, según el Informe de Riqueza de Knight Frank de 2024. Esta cifra es mucho mayor que en otras ciudades del mundo: Sídney (Australia) (1 millón de dólares solo te permite comprar 43 metros cuadrados), Shanghái (42), París (40), Los Ángeles (38), Nueva York (34), Ginebra (34), Londres (33), Singapur (32), Hong Kong (22) y Mónaco (16).
Aumentan las transacciones de viviendas unifamiliares en Miami
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 1,7% año tras año, de 948 a 964. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami-Dade han registrado ganancias en ocho de los últimos 10 meses.
Las ventas totales en Miami-Dade disminuyeron un 8,1% interanual, de 2.178 a 2.002. La disminución se debe a la falta de inventario en los puntos de precio clave.
Ventas de condominios de más de un millón de dólares en Miami superan cifras previas a la pandemia
Las transacciones de condominios de $1 millón y más en Miami-Dade aumentaron un 122,2 % en agosto de 2024 en comparación con agosto de 2019 antes de la pandemia, de 54 a 120 transacciones.
Las ventas totales de condominios existentes en Miami disminuyeron un 15,6 % interanual en agosto de 2024, de 1230 a 1038. Las estadísticas serían mucho más sólidas si incluyeran el sólido mercado y volumen de nuevas construcciones de los desarrolladores del sur de Florida. La disminución se debe a la falta de financiamiento y de inventario de condominios en los puntos de precio clave.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda para una gran cantidad de edificios de condominios existentes en Miami está impidiendo un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2.366 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 25 están aprobados para préstamos de la FHA, según las estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
Sólo el 1,1% de los edificios de condominios del sur de Florida están aprobados para préstamos FHA.
Las tasas hipotecarias alcanzan un nuevo mínimo de 19 meses tras una importante reducción de la Fed el miércoles
Las tasas hipotecarias alcanzaron un nuevo mínimo de 19 meses el 16 de septiembre, al caer al 6% en promedio, el nivel más bajo desde principios de 2023. Las tasas bajaron en previsión del primer recorte de tasas de la Reserva Federal en cuatro años, que ocurrió el miércoles. La Fed redujo las tasas en medio punto porcentual, una reducción inusualmente grande, en su lucha contra la inflación.
"Las tasas hipotecarias podrían caer hasta un 5 % para fines de 2025”, dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “Dada la demanda acumulada en los últimos dos años, se prevé un repunte de dos dígitos en las ventas y una mayor apreciación de los precios, particularmente en el mercado de viviendas unifamiliares, para 2025”.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,2% al 12 de septiembre. Eso es menor que el 6,35% de hace una semana y el 7,18% de hace un año.
Los listados activos de condominios en Miami están significativamente por debajo del promedio histórico y los niveles previos a la pandemia
El inventario total sigue estando un 42,2 % por debajo del promedio histórico de Miami. El promedio histórico mensual del inventario existente en Miami-Dade es de 20.302 y el inventario actual es de 14.277.
El total de listados activos al final de agosto aumentó un 50,8% interanual, de 9.467 a 14.277.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 36,6 % año tras año en agosto de 2024, de 3062 listados activos el año pasado a 4183 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 57,6% año tras año, de 6.405 a 10.094 listados durante el mismo período en 2023, pero el total aún está por debajo del promedio histórico y prepandémico.
Los listados activos de condominios bajaron un 37,1 % desde agosto de 2024 hasta agosto de 2019 antes de la pandemia, de 16 049 a 10 094.
El inventario de viviendas unifamiliares tiene una oferta mensual de 4,7 meses, lo que indica un mercado favorable para los vendedores. El inventario de condominios existentes es de 9,5 meses, lo que también indica un mercado favorable para los vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece una oferta de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a fines de agosto fue de 1,35 millones de unidades, un 0,7 % más que en julio y un 22,7 % más que hace un año (1,1 millones). El inventario sin vender se ubica en un suministro de 4,2 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 4,1 meses de julio y los 3,3 meses de agosto de 2023.
La migración aumentó los ingresos familiares del sur de Florida en 10 mil millones de dólares
La migración impulsó el ingreso familiar agregado del sudeste de Florida en al menos $10 mil millones en 2022, según los últimos datos de migración disponibles del Servicio de Impuestos Internos después de un nuevo análisis de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami® (MIAMI) .
En el condado de Miami-Dade, el ingreso bruto ajustado promedio de los hogares que se mudaron al condado (ingreso bruto ajustado total de quienes se mudaron dividido por el número de declaraciones de impuestos) fue de $175,600, lo que es 78% más alto que el ingreso promedio de los hogares que abandonaron el condado ($98,800) y 79% más alto que el ingreso de los hogares que vivían en el mismo condado ($98,100).
Miami ocupa el primer puesto en los EE. UU. en cuanto a crecimiento de precios del mercado residencial de lujo, según el Informe de riqueza 2024 de Knight Frank . La misma publicación también clasificó a Miami entre los centros de riqueza emergentes. Miami también ocupa el puesto número 4 en cuanto a tasa de crecimiento de millonarios en la última década (un aumento del 75 %), según el informe de Henley & Partners y New World Wealth 2024.
Bienes raíces de Miami registra un impacto económico local de $246 millones en agosto de 2024Cada vez que se vende una casa, esto impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
Según la NAR, el impacto económico total de la venta de una vivienda típica en Florida es de 123.000 dólares. Miami-Dade vendió 2.002 viviendas en agosto de 2024, lo que generó un impacto económico local de 246 millones de dólares
El volumen total en dólares de Miami ascendió a 1.680 millones de dólares en agosto de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 0,39 % interanual hasta los 1.000 millones de dólares. El volumen en dólares de condominios disminuyó un 20,16 % interanual hasta los 682 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 0,9% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de los bancos) y ventas al descubierto, cifra inferior al 1,2% de agosto de 2023. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y las REO representaron el 0,2% y el 0,7% interanual, respectivamente, de las ventas totales de Miami en agosto de 2024.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami es igual a la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 1 % de las ventas en xxxxx 2024, prácticamente sin cambios con respecto al mes pasado y al año anterior.
Ventas y apreciación de precios en Miami superan desempeños nacionales y estatales
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 22.675 en agosto de 2024, una caída del 1,1 % interanual, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 7.898, una caída del 14,9 %. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, las transacciones totales de venta de viviendas existentes, que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, descendieron un 2,5 % desde julio hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,86 millones en agosto. En términos interanuales, las ventas se retrajeron un 4,2 % (frente a los 4,03 millones de agosto de 2023).
El precio de venta medio a nivel estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $411,638, un 0.8% menos que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con las juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio a nivel estatal del mes pasado para las unidades tipo condominio-adosado fue de $310,000, un 4.3% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en agosto fue de $416,700, un 3.1% más que hace un año ($404,200). Las cuatro regiones de EE. UU. registraron aumentos de precios.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 96,8 % en agosto de 2024. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 94,8 %.
El tiempo medio transcurrido entre la fecha de publicación y la fecha de cierre del contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 27 días, frente a los 23 días del año pasado. El tiempo medio transcurrido hasta la venta de viviendas unifamiliares fue de 70 días, frente a los 64 días del año pasado.
La mediana de días transcurridos entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 48 días, frente a los 34 días anteriores. La mediana de días transcurridos hasta la venta de los condominios fue de 87 días, frente a los 76 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 32,9% de las ventas cerradas en Miami en agosto de 2024, en comparación con el 40,3% en agosto de 2023. Alrededor del 26% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición de Miami como el principal mercado inmobiliario estadounidense para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que vienen de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con sus ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 43% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 22% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®