MIAMI — Las ventas de viviendas unifamiliares de $ 600,000 a $ 1 millón en el condado de Miami-Dade aumentaron, mientras que las citas en el sur de Florida también aumentaron año tras año, según las estadísticas de mayo de 2023 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple ( sistema MLS).

Las ventas de viviendas unifamiliares de $ 600,000 a $ 1 millón en Miami-Dade aumentaron un 12.9% año tras año en mayo de 2023, aumentando a 342 transacciones. Mientras tanto, las citas que muestran el sur de Florida aumentaron un 1%, de 245,225 en mayo de 2022 a 248,540 en mayo de 2023.

“El aumento en las citas para mostrar es un importante indicador principal para las futuras ventas de bienes raíces en el sur de la Florida”, dijo la presidenta de MIAMI, Ines Hegedus García. “El tráfico peatonal está ahí; solo necesitamos más inventario, particularmente en ciertos puntos de precio. La oferta aumenta cada mes y estamos comenzando a ver un mercado que se normaliza, lo que se traducirá en flexibilidad de los vendedores y términos de contrato más equitativos que favorecen a ambas partes”.

El porcentaje de ventas en efectivo de Miami-Dade aumenta a medida que las tasas hipotecarias se mantienen en un rango de 6 a 7 %

Alrededor del 40,9 % de todas las compras existentes en Miami-Dade se realizaron en efectivo en mayo de 2023, un aumento del 37,9 % en abril de 2023. Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. En mayo de 2023, las ventas en efectivo representaron el 53,4 % de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 24,3 % de las transacciones unifamiliares.

Las ventas totales de viviendas en Miami disminuyeron un 24,6 % año tras año en mayo de 2023, de un histórico de 3198 transacciones en mayo de 2022 a 2412 en mayo de 2023, debido a las tasas hipotecarias elevadas y la falta de oferta en ciertos puntos de precio.

La mayoría de las viviendas compradas en mayo de 2023 se concretaron en abril, cuando las tasas hipotecarias promediaron alrededor del 6,28 %. Las tasas, en comparación, estaban en 5.27% el 5 de mayo de 2022.

Las ventas de viviendas son sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias. Según Freddie Mac, la hipoteca de tasa fija a 30 años era del 6,69 % a partir del 15 de junio. Eso es menos que el 6,71 % de la semana anterior pero más que el 5,78 % de hace un año.

“Dado que la Reserva Federal retrasó brevemente sus aumentos de tasas, espero un mercado de verano más activo a medida que los compradores sensibles a las tasas de interés aprovechen las bajas tasas hipotecarias, que probablemente bajen al bajo 6 % hasta septiembre”, dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. dicho.

Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 12,8 % año tras año, de 1193 en mayo de 2022 a 1040 en mayo de 2023 debido a su comparación con un mes histórico y el mercado actual tiene un inventario más bajo en puntos de precio específicos y tarifas más altas.

Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 31,6 % año tras año, de un histórico 2005 en mayo de 2022 a 1372 en mayo de 2023, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.

Los precios de las viviendas en Miami y los ingresos de los hogares aumentan con la migración de la riqueza

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 7,8 % año tras año en mayo de 2023, pasando de $575.000 a $620.000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 138 meses consecutivos (11,5 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes se mantuvieron estables año tras año en $415,000. Los precios medios de los condominios se mantuvieron estables o aumentaron en 138 de los últimos 144 meses.

La inmigración impulsó los ingresos de los hogares del sur de la Florida en $16 mil millones en 2021, según el análisis de MIAMI REALTORS® de los datos de migración de 2020-2021 publicados por el Servicio de Impuestos Internos.

Los nuevos hogares que se mudaron a Miami-Dade en 2021 tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $229,300. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Broward tenían un ingreso bruto ajustado promedio de $102,600. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Palm Beach tenían un ingreso bruto ajustado promedio de $242,200.

Aproximadamente 45,430 personas se mudaron a Miami-Dade en 2021, un 15% más que el nivel de 2020 (39,562) y un 20% más que el nivel de 2019 (37,630). Los principales hogares que se mudaron a Miami-Dade incluyeron el condado de Kings, Nueva York; Condado de Cook, Illinois; Condado de Queens, Nueva York; y el condado de Harris, Texas.

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (3,3 meses) y condominios (5,1 meses) es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de las viviendas son los alquileres y los alquileres han subido.

Inventario de Miami-Dade, nuevos listados cerca de mínimos históricos

Si bien el inventario está aumentando, el inventario de Miami-Dade todavía está cerca de los mínimos históricos. El promedio histórico mensual del inventario de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 9,331. El inventario total ha bajado un 58,9% desde antes de la pandemia (mayo de 2019), de 22.707 a 9.331.

Las cotizaciones activas totales a finales de mayo aumentaron un 19,4 % año tras año, de 7.814 a 9.331.

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 8,2 % año tras año en mayo de 2023, de 2790 listados activos el año pasado a 3018 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 25,7 % año tras año a 6313 de 5024 listados durante el mismo período en 2022.

Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 26,3% a 1.336 desde 1.813 año tras año. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 23.6%, de 2,521 a 1,925 año tras año.

El suministro de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 50 % a 3,3 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó un 104% a 5,1 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a finales de mayo era de 1,08 millones de unidades, un 3,8% más que en abril pero un 6,1% menos que hace un año (1,15 millones). El inventario sin vender tiene un suministro de 3,0 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 2,9 meses de abril y los 2,6 meses de mayo de 2022.

El sector inmobiliario de Miami registra un impacto económico local de $294,3 millones en mayo de 2023Cada vez que se vende una casa, la economía se ve afectada: los ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la vivienda (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan a la economía) y la nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $122,000, según NAR. Miami-Dade vendió 2412 viviendas en mayo de 2023 y tuvo un impacto económico local de $294,3 millones.

El volumen total en dólares de Miami ascendió a $2,100 millones en mayo de 2023. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 17,22 % año tras año a $1,100 millones. El volumen en dólares de los condominios disminuyó un 35,18% año tras año a $983 millones.

Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,1 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidos los REO (propiedades de propiedad de bancos) y las ventas en descubierto, menos del 1,2 % en mayo de 2022. En 2009, las ventas en dificultades comprendían 70% de las ventas de Miami.

Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,2 % y el 0,9 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en mayo de 2023.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2% de las ventas en mayo, prácticamente sin cambios con respecto al mes pasado y al año anterior.

La apreciación del precio medio de Miami supera a la nación, el estado

En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 26 396 en mayo de 2023, un 8,5 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios adosados ​​existentes totalizaron 11 392, un 14,1 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas existentes aumentó un 0,2 % desde abril hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,30 millones en mayo. Año tras año, las ventas cayeron un 20,4 % (frente a los 5,40 millones de mayo de 2022).

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $419,900, por debajo de los 420,000 del año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $325.000, un 0,9% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de viviendas existentes para tipos de vivienda en mayo fue de $396 100, una disminución del 3,1 % desde mayo de 2022 ($408 600). Los precios crecieron en el noreste y el medio oeste, pero cayeron en el sur y el oeste.

Los bienes raíces de Miami atraen el precio de lista cercanoEl porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 96,8 % en mayo de 2023, por debajo del 100 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 96,3 %, por debajo del 100 % del año pasado.

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 27 días, frente a los 14 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 71 días, frente a los 58 días del año pasado.

La mediana de días entre la fecha de listado y la fecha del contrato para los condominios fue de 36 días, frente a 21 días. El número medio de días para la venta de condominios fue de 77 días, por debajo de los 67 días.

Ventas en efectivo en Miami 63,6 % más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 40,9 % de las ventas cerradas en Miami en mayo de 2023, en comparación con el 44,4 % en mayo de 2022. Alrededor del 25 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 53,4% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 24,3% de las transacciones unifamiliares.

Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®.