MIAMI – Las ventas pendientes de viviendas unifamiliares de Miami-Dade y el total del sur de Florida con citas aumentaron año tras año, según las estadísticas de julio de 2023 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el sistema Multiple Listing Service (MLS).
Las ventas pendientes de viviendas unifamiliares de Miami-Dade aumentaron por segundo mes consecutivo, aumentando año tras año de 1,016 a 1,032 transacciones. Si bien no todas las ventas pendientes cierran, las ventas pendientes son un indicador de ventas futuras. Mientras tanto, el sur de Florida que muestra citas aumentó por tercer mes consecutivo, saltando un 8% año tras año, de 208,359 en julio de 2022 a 224,187 en julio de 2023.
“Incluso con las tasas hipotecarias en su nivel más alto en 20 años, el sector inmobiliario de Miami continúa mostrando un aumento en las ventas pendientes de viviendas unifamiliares y un aumento en las ventas de condominios de lujo”, dijo la presidenta de MIAMI, Inés Hegedus García. "Es un testimonio de los fundamentos del mercado del sur de la Florida (alto porcentaje de compradores en efectivo, aumento de la población año tras año), pero la falta de inventario, particularmente de nuevos listados, está impactando un mayor crecimiento de este mercado de alta demanda".
Las ventas pendientes de viviendas unifamiliares de Miami-Dade aumentan por segundo mes consecutivo
Las ventas pendientes de viviendas unifamiliares de Miami-Dade aumentan por segundo mes consecutivo
Es difícil comparar las transacciones de viviendas actuales con la rugiente era 2021-22, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron un mínimo histórico del 2,65%, una pandemia mundial condujo a la expansión del trabajo remoto y un auge inmobiliario impulsado por la pandemia registró ventas históricas.
Las ventas totales de viviendas en Miami disminuyeron un 13,6% año tras año en julio de 2023, de 2.375 transacciones históricas en julio de 2022 a 2.051 en julio de 2023, debido a las elevadas tasas hipotecarias y la falta de oferta en ciertos puntos de precios.
La mayoría de las viviendas compradas en julio de 2023 se vendieron en junio, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron un máximo del 6,71%. Las tasas, en comparación, estaban en 5.09% el 2 de junio de 2022. Incluso con las tasas elevadas, las ventas pendientes de viviendas unifamiliares de Miami-Dade aumentaron por segundo mes consecutivo, aumentando año tras año de 1,016 a 1,032 transacciones.
Las ventas de viviendas son sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias. Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió el 7,09% al 17 de agosto. Eso es más que el 6,96% de la semana anterior y el 5,13% de hace un año.
“El crecimiento de precios de Miami-Dade de más del 10% es fenomenal en un momento en que las tasas hipotecarias rondan el 7%, una fuerte indicación de la demanda reprimida que explotará a medida que las tasas hipotecarias tiendan a bajar en 2024”, MIAMI REALTORS® Dijo el economista jefe Gay Cororaton. “Es tentador para los compradores esperar a que bajen los tipos de interés. Pero hay que tener en cuenta que hay escasez de viviendas en venta, por lo que no es probable que los precios bajen, y se espera que la competencia de los compradores se intensifique en 2024 a medida que bajen las tasas hipotecarias”.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 8,9% año tras año, de 999 en julio de 2022 a 910 en julio de 2023 debido a su comparación con un mes histórico y el mercado actual tiene un inventario más bajo en puntos de precios específicos y tarifas más altas.
Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 17,1% año tras año, de un histórico de 1.376 en julio de 2022 a 1.141 en julio de 2023, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.
Los precios de las viviendas en Miami y los ingresos de los hogares continúan aumentando con la migración de riqueza
Los precios de las viviendas en Miami y los ingresos de los hogares aumentan con la migración de riqueza
Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 10,8 % año tras año en julio de 2023, pasando de $570 000 a $631 670. Los precios medios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 140 meses consecutivos (11,7 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 10,5% año tras año a $420.000 desde $380.000. Los precios medios de los condominios se han mantenido estables o han aumentado en 140 de los últimos 146 meses.
Miami ocupa el cuarto lugar en la apreciación anual del precio de la vivienda en EE. UU., según el último índice CoreLogic S&P Case-Shiller de EE. UU.
Históricamente, un mercado con menos de 6 meses de oferta tendrá precios que se aprecian. Las viviendas unifamiliares y los condominios existentes en Miami están a 3,2 y 5,1 meses, respectivamente.
Los precios de las viviendas locales han aumentado con la migración de riqueza del sur de Florida. La inmigración aumentó los ingresos de los hogares del sur de Florida en $16 mil millones en 2021, según el análisis de MIAMI REALTORS® de los datos de migración 2020-2021 publicados por el Servicio de Impuestos Internos.
Los precios de las viviendas en Miami y los ingresos de los hogares continúan aumentando con la migración de riqueza
Los nuevos hogares que se mudaron a Miami-Dade en 2021 tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $229,300. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Broward tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $102,600. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Palm Beach tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $242,200.
La población del condado de Miami-Dade aumentó año tras año en 2022, según las nuevas estimaciones de población de la Oficina del Censo de EE. UU. Miami-Dade es uno de los 11 condados de EE. UU. que han vuelto a tener un crecimiento demográfico positivo en 2021-2022 después de que la disminución de la población impulsada por la pandemia afectara a todo el país, según un nuevo informe del Instituto Brookings .
El inventario de Miami-Dade y los nuevos listados aún se acercan a sus mínimos históricos
El promedio histórico mensual del inventario de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 8,964. El inventario total ha bajado un 59,1% desde antes de la pandemia (julio de 2019), de 21.906 a 8.964.
El total de listados activos a finales de julio disminuyó un 10,1% año tras año, de 9.973 a 8.964.
El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 23,3% año tras año en julio de 2023, de 3.727 listados activos el año pasado a 2.860 el mes pasado. El inventario de condominios disminuyó un 2,3% año tras año a 6.246 desde 6.104 listados durante el mismo período en 2022.
Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 23,4% a 1.255 desde 1.639 año tras año. Los nuevos listados de condominios disminuyeron un 18,2%, de 2.109 a 1.726 año tras año.
La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 3,2% a 3,2 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó un 54,5% a 5,1 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro para entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas a finales de julio fue de 1,11 millones de unidades, un 3,7% más que en junio pero un 14,6% menos que hace un año (1,3 millones). El inventario no vendido tiene una oferta de 3,3 meses al ritmo de ventas actual, frente a 3,1 meses en junio y 3,2 meses en julio de 2022.
Miami Real Estate registra un impacto económico local de $250.2 millones en julio de 2023Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, honorarios y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la vivienda (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan en la economía) y las nuevas construcciones (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta de una casa típica en Florida es de $122,000, según NAR. Miami-Dade vendió 2.051 viviendas en julio de 2023 y tuvo un impacto económico local de $250,2 millones
El volumen total en dólares de Miami ascendió a $1,59 mil millones en julio de 2023. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 17,6% año tras año a $846 millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 5,4 % año tras año a 746 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,3% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami estuvieron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades de propiedad bancaria) y ventas al descubierto, menos del 1,7% en julio de 2022. En 2009, las ventas en dificultades comprendieron 70% de las ventas de Miami.
Las ventas cortas y los REO representaron el 0,3% y el 0,9% año tras año, respectivamente, del total de ventas de Miami en julio de 2023.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 1% de las ventas en julio de 2023, prácticamente sin cambios respecto al mes pasado y el año anterior.
La apreciación del precio medio de Miami supera al país y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 22.198 en julio de 2023, un 6,4% menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 8.463, un 9,4% menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas usadas disminuyó un 2,2% desde junio a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,07 millones en julio. Año tras año, las ventas cayeron un 16,6% (frente a 4,88 millones en julio de 2022).
El precio de venta medio a nivel estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $415,000, un 0.7% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para unidades de condominios y casas adosadas fue de $319,000, un 4.6% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para los tipos de vivienda en julio fue de $406,700, un aumento del 1.9% desde julio de 2022 ($399,000). Los precios subieron en el noreste, el medio oeste y el sur, pero se mantuvieron sin cambios en el oeste.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 97,2 % en julio de 2023, frente al 99 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido para los condominios existentes fue del 96,4%, frente al 99% del año pasado.
La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 24 días, frente a los 17 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 68 días, frente a los 62 días del año pasado.
La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 32 días, frente a 20 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 77 días, frente a 64 días.
Las ventas en efectivo en Miami son un 52 % más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 39,6 % de las ventas cerradas en Miami en julio de 2023, en comparación con el 41,3 % en julio de 2022. Alrededor del 26 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores de efectivo no se dejan disuadir por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 50,2% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 26,4% de las transacciones unifamiliares.
Fuente: Agentes Inmobiliarios de MIAMI®