MIAMI — Las ventas de condominios existentes de $1 millón o más en el condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en octubre de 2024, ya que las ventas de viviendas unifamiliares siguen en camino de superar el total del año pasado, según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sureste de Florida de MIAMI (SEFMLS).
Las transacciones de condominios en Miami de $1 millón o más aumentaron un 3,5 % interanual en octubre de 2024, mientras que los condominios con precios inferiores a $150 000 aumentaron un 36,4 % interanual. Las transacciones de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 1,2 % en lo que va de año durante los primeros 10 meses del año en comparación con 2023.
“El mercado inmobiliario de Miami tiene muchos indicadores que auguran ventas futuras de viviendas”, dijo Gus Fonte, presidente de la junta directiva de Miami. “Miami tiene más inventario y opciones para los compradores en comparación con el año pasado, se pronostica que las tasas hipotecarias eventualmente disminuirán después del primer recorte de la Reserva Federal, la migración de Miami está liderando los EE. UU., el mercado laboral de Miami está superando al de la nación y más”.
Los precios de venta de condominios en Miami-Dade se han revalorizado un 124% en los últimos 10 años
Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 2,5 % interanual en octubre de 2024, de $405 000 a $415 000. Los precios medios de los condominios se mantuvieron estables o aumentaron en 154 de los últimos 161 meses, un período que abarca 13,4 años.
Los precios de los condominios en Miami han aumentado un 124,3% desde octubre de 2014 hasta octubre de 2024, de $185.000 a $415.000.
Los precios de venta promedio de las viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron un 8,5 % interanual en octubre de 2024, pasando de $618 217 a $670 750. Los precios promedio de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 155 meses consecutivos (12,9 años), la racha más larga registrada.
Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado un 179,5% desde octubre de 2014 hasta octubre de 2024, de $240.000 a $670.750.
Miami vuelve a ocupar el primer puesto a nivel nacional en cuanto a apreciación de precios de viviendas en noviembre de 2024
Miami sigue ocupando el puesto número 1 en Estados Unidos en cuanto a apreciación de los precios de las viviendas, según el informe Core Logic US Home Price Insights de noviembre de 2024
Las ganancias por valor de la vivienda en Miami son casi el doble de la cifra nacional. Las ganancias por valor de la vivienda en una vivienda unifamiliar comprada en el primer trimestre de 2009 y vendida en el primer trimestre de 2024 son: en el condado de Miami-Dade, $533,955 frente al promedio de EE. UU., $287,111, según el análisis de MIAMI REALTORS®, suponiendo un pago inicial del 10 %
La Ley Live Local de Florida, que se aprobó en 2023 y se modificó en mayo de 2024, alienta a los desarrolladores a construir más viviendas asequibles. La Ley Live Local otorga a los desarrolladores la densidad más alta permitida en un área local si destinan el 40 % de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una unidad asequible como aquella que equivale o está por debajo del 120 % del ingreso medio de un área.
A pesar del aumento de precios, Miami sigue siendo una ciudad valiosa en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, 1 millón de dólares te permite comprar al menos 60 metros cuadrados de propiedades de primera calidad, según el Informe de Riqueza de Knight Frank de 2024. Esta cifra es mucho mayor que en otras ciudades del mundo: Sídney (Australia), Shanghái (42 dólares), París (40), Los Ángeles (38), Nueva York (34), Ginebra (34), Londres (33), Singapur (32), Hong Kong (22) y Mónaco (16).
Las transacciones de viviendas unifamiliares en Miami van camino de superar el total del año pasado
Las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade están por delante del ritmo de transacciones del año pasado, habiendo registrado 9,193 durante los primeros 10 meses de este año frente a 9,080 en el mismo período del año pasado, un aumento del 1,24%.
Las viviendas unifamiliares de Miami-Dade han registrado aumentos de ventas interanuales en seis de los primeros 10 meses del año.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 4,7% interanual, de 871 a 830. Las ventas totales en Miami-Dade disminuyeron un 10,2% interanual, de 1.971 a 1.769. La disminución se debe a un aumento reciente del 1% que elevó las tasas hipotecarias por encima del 7%, la incertidumbre de las elecciones presidenciales, la falta de inventario en los puntos de precio clave y más.
Ventas de condominios en Miami por más de un millón de dólares aumentan año tras año
Las transacciones de condominios en Miami-Dade de $1 millón o más aumentaron un 3,5 % interanual en octubre de 2024, de 114 a 118. Los condominios de Miami con precios inferiores a $150 000 aumentaron un 36,4 % interanual en octubre de 2024, de 22 a 30.
Las ventas totales de condominios existentes en Miami, que están al mismo ritmo que las del estado y la nación, disminuyeron un 14,6 % interanual en octubre de 2024, de 1100 a 939. Las disminuciones interanuales de las ventas totales de condominios en Miami-Dade de enero a septiembre de 2024 (10,4 %) son aproximadamente iguales a las disminuciones de las ventas de condominios del estado (10 %) y la nación (9,9 %) a través de datos interanuales.
Las ventas de condominios, que aumentaron un 4,5 % en abril de 2024, siguen viendo una alta demanda y representan un gran efectivo en propiedades de $1 millón o más.
Las estadísticas serían mucho más sólidas si incluyeran el sólido mercado de nueva construcción de los desarrolladores del sur de Florida y su volumen. La disminución se debe a la falta de financiación y de inventario de condominios en los puntos de precio clave.
La falta de préstamos de la Administración Federal de Vivienda para una gran cantidad de edificios de condominios existentes en Miami está impidiendo un mayor fortalecimiento del mercado. De los 2.374 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solo 23 están aprobados para préstamos de la FHA, según las estadísticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
Sólo el 0,9% de los edificios de condominios del sur de Florida están aprobados para préstamos FHA.
Las tasas hipotecarias se mantienen elevadas a pesar del recorte de la Reserva Federal
Las tasas hipotecarias han aumentado desde que la Reserva Federal redujo las tasas por primera vez en cuatro años en septiembre. Las tasas estaban en 7,08% esta semana.
“Con las tasas hipotecarias que se mantienen elevadas, los compradores adinerados continúan impulsando el crecimiento del mercado del sudeste de Florida, con un aumento fenomenal en la participación de mercado de las casas de un millón de dólares desde la pandemia”, dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “Sin embargo, el fuerte crecimiento laboral de la zona y la marcada presencia de compradores adinerados han seguido impulsando los precios. A medida que nos acercamos a 2025, ahora espero ver tasas hipotecarias rondando el 6% en 2025 dadas las crecientes expectativas de inflación, pero la presencia de compradores más adinerados debería hacer que este indicador sea más resistente a tasas hipotecarias más altas”.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió 6,78% al 14 de noviembre. Eso es menor que el 6,79% de hace una semana y el 7,44% de hace un año.
Las propiedades en venta en Miami se encuentran un 28,4 % por debajo de las que se vendían antes de la pandemia
El inventario total sigue estando un 23,1 % por debajo del promedio histórico de Miami. El promedio histórico anual del inventario existente en Miami-Dade es de 20.302 y el inventario actual es de 15.606.
El total de listados activos al final de septiembre aumentó un 44,4% interanual, de 10.805 a 15.606.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 31,3% año tras año en octubre de 2024, de 3.550 listados activos el año pasado a 4.660 el mes pasado.
El inventario de condominios aumentó un 50,9 % interanual, de 7255 a 10 946 propiedades en venta durante el mismo período en 2023, pero el total sigue estando significativamente por debajo del nivel previo a la pandemia. El inventario actual de condominios en Miami (10 946) es un 28,4 % inferior al inventario previo a la pandemia de octubre de 2019 (15 295).
El inventario de viviendas unifamiliares tiene una oferta mensual de 5,2 meses, lo que indica un mercado de compradores. El inventario de condominios existentes es de 10,6 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece una oferta de entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a fines de octubre fue de 1,37 millones de unidades, un 0,7% más que en septiembre y un 19,1% más que hace un año (1,15 millones). El inventario sin vender se ubica en un suministro de 4,2 meses al ritmo de ventas actual, por debajo de los 4,3 meses de septiembre, pero por encima de los 3,6 meses de octubre de 2023.
La migración aumentó los ingresos familiares del sur de Florida en 10 mil millones de dólares
La migración impulsó el ingreso familiar agregado del sudeste de Florida en al menos $10 mil millones en 2022, según los últimos datos de migración disponibles del Servicio de Impuestos Internos después de un nuevo análisis de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami® (MIAMI) .
En el condado de Miami-Dade, el ingreso bruto ajustado promedio de los hogares que se mudaron al condado (ingreso bruto ajustado total de quienes se mudaron dividido por el número de declaraciones de impuestos) fue de $175,600, lo que es 78% más alto que el ingreso promedio de los hogares que abandonaron el condado ($98,800) y 79% más alto que el ingreso de los hogares que vivían en el mismo condado ($98,100).
Miami ocupa el primer puesto en Estados Unidos en cuanto a crecimiento de precios del mercado residencial de lujo, según el Informe de riqueza 2024 de Knight Frank . La misma publicación también clasificó a Miami entre los centros de riqueza emergentes. Miami también ocupa el puesto número 4 en cuanto a tasa de crecimiento de millonarios en la última década (un aumento del 75 %), según el informe de Henley & Partners y New World Wealth 2024
Bienes raíces de Miami registra un impacto económico local de $217 millones en octubre de 2024Cada vez que se vende una casa, esto impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan en la economía) y nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).
Según la NAR, el impacto económico total de la venta de una vivienda típica en Florida es de 123.000 dólares. Miami-Dade vendió 1.769 viviendas en octubre de 2024, lo que generó un impacto económico local de 217 millones de dólares.
El volumen total en dólares de Miami ascendió a 1.700 millones de dólares en octubre de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 10 % interanual hasta los 1.000 millones de dólares. El volumen en dólares de condominios disminuyó un 9,91 % interanual hasta los 646 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 0,9% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades propiedad de bancos) y ventas al descubierto, menos que el 1,1% en octubre de 2023. En 2009, las ventas en dificultades comprendían el 70% de las ventas en Miami.
Las ventas en corto y las REO representaron el 0,1% y el 0,8% interanual, respectivamente, de las ventas totales de Miami en octubre de 2024.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami es menor que la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2 % de las ventas en octubre de 2024, prácticamente sin cambios con respecto al mes pasado y al año anterior.
Ventas y apreciación de precios en Miami superan desempeños nacionales y estatales
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 18.617 en octubre de 2024, un 15,6 % menos que en el mismo período del año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 6.499, un 19,9 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, las ventas totales de viviendas existentes (transacciones completadas que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas) aumentaron un 3,4 % desde septiembre hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,96 millones en octubre. En términos interanuales, las ventas aumentaron un 2,9 % (frente a los 3,85 millones de octubre de 2023).
El precio de venta medio a nivel estatal de viviendas unifamiliares existentes fue de $415,000, un 1.2% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con las juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio a nivel estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $315,000, un 2.2% menos que el año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las viviendas se vendieron por más, la otra mitad por menos
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en octubre fue de $407,200, un 4.0% más que hace un año ($391,600). Las cuatro regiones de EE. UU. registraron aumentos de precios.
Los bienes raíces de Miami atraen precios cercanos al precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 95,8 % en octubre de 2024. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por condominios existentes fue del 94,7 %.
El número medio de días transcurridos entre la fecha de publicación y la fecha de cierre del contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 33 días, frente a los 26 días del año pasado. El tiempo medio de venta de las viviendas unifamiliares fue de 74 días, frente a los 67 días del año pasado.
La mediana de días transcurridos entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 51 días, frente a los 33 días anteriores. La mediana de días transcurridos hasta la venta de los condominios fue de 89 días, frente a los 75 días anteriores.
Las ventas en efectivo en Miami representan un 41,2 % más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 35,3 % de las ventas cerradas en Miami en septiembre de 2024, en comparación con el 41,8 % en octubre de 2023. Alrededor del 27 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición de Miami como el principal mercado inmobiliario estadounidense para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que vienen de mercados estadounidenses más caros y pueden comprar más con sus ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 45,9% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 23,3% de las transacciones de viviendas unifamiliares.
Fuente: Agentes Inmobiliarios de MIAMI®