MIAMI — Las ventas totales de viviendas en el condado de Miami-Dade con un precio de entre $ 600 mil y $ 1 millón aumentaron dos dígitos año tras año, según las estadísticas de agosto de 2023 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el sistema de Servicio de Listado Múltiple (MLS).
Las ventas totales de viviendas en Miami con precios de $600 mil a $1 millón aumentaron un 15,5 % año tras año en agosto de 2023, de 451 a 521 transacciones. Las viviendas unifamiliares y los condominios existentes en Miami con precios en el mismo rango de precios aumentaron un 26,8% y un 0,5%, respectivamente, año tras año en agosto de 2023.
"Los compradores de viviendas nacionales e internacionales siguen teniendo una gran demanda de bienes raíces en Miami y, si se fijan los precios correctamente, las propiedades se venden con un tiempo promedio para contratarse de 28 días", dijo la presidenta de la junta directiva de MIAMI, Inés Hegedus-García. “El inventario activo y los nuevos listados permanecen cerca de mínimos históricos, pero la buena noticia es que hay más oferta en camino, ya que Miami lidera la nación en cuanto a la mayoría de departamentos en construcción y muchos de ellos se inaugurarán en 2024”.
El sur de Florida muestra un aumento de nombramientos por cuarto mes consecutivo
Miami sigue siendo un mercado de alta demanda y baja oferta, con un aumento de las citas y un descenso del inventario total existente y de nuevos listados.
El sur de Florida que muestra citas aumentó por cuarto mes consecutivo, aumentando un 2% año tras año, de 215,662 en agosto de 2022 a 219,484 en agosto de 2023.
Las ventas totales de viviendas en Miami disminuyeron un 13,1% año tras año en agosto de 2023, de 2.505 transacciones en agosto de 2022 a 2.178 en agosto de 2023, debido a las elevadas tasas hipotecarias y la falta de oferta en ciertos puntos de precios. Las ventas totales de viviendas en Miami en agosto de 2023 disminuyeron un 8,3% año tras año en comparación con agosto de 2019 antes de la pandemia.
Las estadísticas no incluyen el sólido mercado y el volumen de nuevas construcciones de los desarrolladores del sur de Florida.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 8,1 % año tras año, de 1.032 en agosto de 2022 a 948 en agosto de 2023. Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 16,5 % año tras año, de 1.473 en agosto de 2022 a 1.230 en agosto de 2023.
Las ventas de viviendas son sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias. Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió el 7,18% al 14 de septiembre. Eso es más que el 7,12% de la semana anterior y el 6,02% de hace un año.
"Los compradores parecen darse cuenta de que los precios de las viviendas no están bajando y están más preparados mentalmente para hacer una oferta por una vivienda que satisfaga sus necesidades y condiciones financieras", dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®.
Miami lidera el país en apartamentos nuevos en construcción como proporción del inventario total
Con el inventario existente cerca de sus mínimos históricos, el mercado de Miami tendría más ventas totales si tuviera más oferta y el mercado podría comenzar a darse cuenta de eso ya el próximo año.
Según LoopNet, Miami lidera el país en cuanto a departamentos nuevos en construcción como porcentaje del inventario total. Se espera que la mayoría de las nuevas unidades se abran en 2024. La mayoría de los nuevos apartamentos se encuentran en el centro de Miami, donde se han trasladado muchas empresas FinTech nuevas en el mercado. Los nuevos apartamentos estarán en nuevos edificios de 4 y 5 estrellas.
El promedio histórico mensual del inventario existente de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 9,467. El inventario total ha bajado un 56,2% desde antes de la pandemia (agosto de 2019), de 21.624 a 9.467.
El total de listados activos a finales de agosto disminuyó un 6,4% año tras año, de 10.113 a 9.467.
El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 19,7 % año tras año en agosto de 2023, de 3.813 listados activos el año pasado a 3.062 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 1,7% año tras año de 6.300 a 6.405 listados durante el mismo período en 2022.
Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 7,8% de 1.573 a 1.450 año tras año. Los nuevos listados de condominios disminuyeron un 5,5%, de 2.118 a 2.002 año tras año.
La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares es de 3,5 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 5,4 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro para entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a fines de agosto fue de 1,1 millones de unidades, 0,9% menos que en julio y 14,1% menos que hace un año (1,28 millones). El inventario no vendido tiene una oferta de 3,3 meses al ritmo de ventas actual, al igual que en julio y frente a los 3,2 meses de agosto de 2022.
Miami se acerca a 12 años consecutivos de apreciación del precio de las viviendas
Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 12,5% año tras año en agosto de 2023, pasando de $551,250 a $620,000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 141 meses consecutivos (11,75 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 10,9 % año tras año, de $ 375 000 a $ 416 000. Los precios medios de los condominios se han mantenido estables o han aumentado en 141 de los últimos 147 meses.
Miami ocupa el cuarto lugar en los EE. UU. en apreciación anual del precio de la vivienda, según el último índice CoreLogic S&P Case-Shiller de EE. UU.
Históricamente, un mercado con menos de 6 meses de oferta tendrá precios que se aprecian. Las viviendas unifamiliares y los condominios existentes en Miami están a 3,5 y 5,4 meses, respectivamente.
Migración de riqueza
Los precios de las viviendas locales han aumentado con la migración de riqueza del sur de Florida. La inmigración aumentó los ingresos de los hogares del sur de Florida en $16 mil millones en 2021, según el análisis de MIAMI REALTORS® de los datos de migración 2020-2021 publicados por el Servicio de Impuestos Internos.
Los nuevos hogares que se mudaron a Miami-Dade en 2021 tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $229,300. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Broward tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $102,600. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Palm Beach tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $242,200.
La población del condado de Miami-Dade aumentó año tras año en 2022, según las nuevas estimaciones de población de la Oficina del Censo de EE. UU. Miami-Dade es uno de los 11 condados de EE. UU. que han vuelto a tener un crecimiento demográfico positivo en 2021-2022 después de que la disminución de la población impulsada por la pandemia afectara a todo el país, según un nuevo informe del Instituto Brookings .
Miami Real Estate registra un impacto económico local de $265,7 millones en agosto de 2023Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, honorarios y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la vivienda (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan en la economía) y las nuevas construcciones (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta de una casa típica en Florida es de $122,000, según NAR. Miami-Dade vendió 2.178 viviendas en agosto de 2023 con un impacto económico local de $265,7 millones.
El volumen total en dólares de Miami ascendió a $1,850 millones en agosto de 2023. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 0,2% año tras año a $1,000 millones. El volumen de dólares de los condominios aumentó un 6,63 % año tras año a 854 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,2% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami estuvieron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades de propiedad bancaria) y ventas al descubierto, menos del 1,9% en agosto de 2022. En 2009, las ventas en dificultades comprendieron 70% de las ventas de Miami.
Las ventas cortas y los REO representaron el 0,3% y el 0,9% año tras año, respectivamente, de las ventas totales de Miami en agosto de 2023.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 1% de las ventas en agosto de 2023, prácticamente sin cambios respecto al mes pasado y el año anterior.
La apreciación del precio medio de Miami supera al país y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado ascendieron a 22.917 en agosto de 2023, un 7,9 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios adosados existentes totalizaron 9.279, un 7,2 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas usadas cayó un 0,7% desde julio a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,04 millones en agosto. Año tras año, las ventas cayeron un 15,3% (frente a 4,77 millones en agosto de 2022).
El precio de venta medio a nivel estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $415,000, un 2% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para unidades de condominios y casas adosadas fue de $324,000, un 6.2% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para los tipos de vivienda en agosto fue de $407,100, un aumento del 3.9% desde agosto de 2022 ($391,700). Las cuatro regiones de EE.UU. registraron aumentos de precios.
Miami Real Estate atrae cerca del precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 97,4 % en agosto de 2023. El porcentaje medio del precio de lista original recibido para condominios existentes fue del 96,5 %.
La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 23 días, frente a los 21 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 64 días, frente a los 61 días del año pasado.
La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 34 días, frente a 23 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 76 días, frente a 65 días.
Ventas en efectivo en Miami un 49,3% más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 40,3% de las ventas cerradas en Miami en agosto de 2023, en comparación con el 39,7% en agosto de 2022. Alrededor del 27% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores de efectivo no se dejan disuadir por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 49,8% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 27,9% de las transacciones unifamiliares.
Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®