MIAMI — Las ventas pendientes de viviendas unifamiliares de Miami-Dade y el total de citas que muestra el sur de la Florida aumentaron año tras año, según las estadísticas de junio de 2023 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el sistema del Servicio de Listado Múltiple (MLS).

Las ventas pendientes de viviendas unifamiliares de Miami-Dade aumentaron por primera vez desde noviembre de 2021, aumentando de 1,057 a 1,064 transacciones. Si bien es un cambio nominal, es notable ya que es la primera vez que las ventas pendientes son positivas año tras año en 19 meses y las ventas pendientes son un indicador de ventas futuras. Mientras tanto, las citas que muestran el sur de la Florida aumentaron un 7% año tras año, de 218,973 a 233,675. Es el segundo mes consecutivo que muestra que las citas han aumentado.

“Los compradores se están ajustando a la nueva norma de tasas de interés del 6% al 7%, pero la oferta de Miami-Dade sigue siendo históricamente baja, lo que restringe las ventas en este mercado de alta demanda”, dijo la presidenta de MIAMI, Ines Hegedus García. “Seguimos de cerca los nuevos listados para capitalizar el inmenso potencial del próspero mercado de Miami, donde un aumento en la oferta resultaría naturalmente en un aumento de las ventas”.

Las ventas pendientes de viviendas unifamiliares de Miami-Dade aumentan por primera vez desde noviembre de 2021

Es difícil comparar las cifras de ventas de viviendas de hoy con la era rugiente de 2021-22, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron un nivel que probablemente no se volverá a ver en 3% o 4% y hubo un auge inmobiliario impulsado por una pandemia en todo el país.

Las ventas totales de viviendas en Miami disminuyeron un 18,2 % año tras año en junio de 2023, de un histórico de 2891 transacciones en junio de 2022 a 2364 en junio de 2023, debido a las elevadas tasas hipotecarias y la falta de oferta en ciertos puntos de precio.

La mayoría de las viviendas compradas en junio de 2023 se concretaron en mayo, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron un máximo del 7,14 %. Las tasas, en comparación, estaban en 5.27% el 5 de mayo de 2022.

Las ventas de viviendas son sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias. Según Freddie Mac, la hipoteca de tasa fija a 30 años promedió 6,96 % al 13 de julio. Eso es más que el 6,81 % de la semana anterior y el 5,51 % de hace un año.

“Los compradores parecen estar ajustándose más rápidamente a la realidad de los pagos hipotecarios más altos que los vendedores, comprando una casa si es asequible”, dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. "Los compradores continúan compitiendo por la oferta limitada, por lo que estamos viendo un mercado con precios aún impulsados ​​por la demanda, descuentos de precios modestos y propiedades que aún se venden típicamente dentro de un mes".

Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 11,9 % año tras año, de 1139 en junio de 2022 a 1004 en junio de 2023 debido a su comparación con un mes histórico y el mercado actual tiene un inventario más bajo en puntos de precio específicos y tarifas más altas.

Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 22,4 % año tras año, de un histórico 1752 en junio de 2022 a 1360 en junio de 2023, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.

Los precios de las viviendas en Miami y los ingresos de los hogares aumentan con la migración de la riqueza

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 7,5 % año tras año en junio de 2023, pasando de $579.000 a $622.500. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 139 meses consecutivos (11,6 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 2% año tras año a $418,000 desde $410,000. Los precios medios de los condominios se mantuvieron estables o aumentaron en 139 de los últimos 145 meses.

Miami lidera la nación en apreciación anual del precio de la vivienda, según el informe mensual Home Price Insights de CoreLogic. Los precios de las viviendas en Miami aumentaron un 11,8% anual en mayo.

Los precios locales han aumentado con la migración de riqueza del sur de la Florida. La inmigración impulsó los ingresos de los hogares del sur de la Florida en $16 mil millones en 2021, según el análisis de MIAMI REALTORS® de los datos de migración de 2020-2021 publicados por el Servicio de Impuestos Internos.

Los nuevos hogares que se mudaron a Miami-Dade en 2021 tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $229,300. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Broward tenían un ingreso bruto ajustado promedio de $102,600. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Palm Beach tenían un ingreso bruto ajustado promedio de $242,200.

Aproximadamente 45,430 personas se mudaron a Miami-Dade en 2021, un 15% más que el nivel de 2020 (39,562) y un 20% más que el nivel de 2019 (37,630). Los principales hogares que se mudaron a Miami-Dade incluyeron el condado de Kings, Nueva York; Condado de Cook, Illinois; Condado de Queens, Nueva York; y el condado de Harris, Texas.

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (3,3 meses) y condominios (5 meses) es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de las viviendas son los alquileres y los alquileres han subido.

Inventario de Miami-Dade, nuevos listados aún cerca de mínimos históricos

Si bien el inventario está aumentando, el inventario de Miami-Dade todavía está cerca de los mínimos históricos. El promedio histórico mensual del inventario de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 9,027. El inventario total ha bajado un 57,9% desde antes de la pandemia (junio de 2019), de 22.163 a 9.331.

Las cotizaciones activas totales a finales de junio disminuyeron un 2,3% año tras año, de 9.239 a 9.027.

El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 14,9 % año tras año en junio de 2023, de 3422 listados activos el año pasado a 2911 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 5,1 % año tras año a 6116 de 5817 listados durante el mismo período en 2022.

Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 36% a 1,241 de 1,939 año tras año. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 32.6%, de 2,638 a 2,132 año tras año.

La oferta de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 17,9 % a 3,3 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó 72.4% a 5 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a finales de junio fue de 1,08 millones de unidades, idéntico a mayo pero un 13,6% menos que hace un año (1,25 millones). El inventario sin vender tiene un suministro de 3,1 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 3,0 meses de mayo y los 2,9 meses de junio de 2022.

Miami Real Estate publica un impacto económico local de $288,4 millones en junio de 2023Cada vez que se vende una casa, afecta la economía: los ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la casa (muebles y gastos de remodelación), el multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una casa se recirculan a la economía) y la nueva construcción (las ventas de casas adicionales inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $122,000, según NAR. Miami-Dade vendió 2364 viviendas en junio de 2023 y tuvo un impacto económico local de $288,4 millones.

El volumen total en dólares de Miami totalizó $1,980 millones en junio de 2023. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 13,66 % año tras año a $1,000 millones. El volumen en dólares de los condominios disminuyó un 25,3% año tras año a $941,7 millones.

Las ventas en dificultades de Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,4 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidos los REO (propiedades de propiedad de bancos) y las ventas en descubierto, menos del 1,9 % en junio de 2022. En 2009, las ventas en dificultades representaron el 70 % de las ventas en Miami.

Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,3 % y el 0,5 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en junio de 2023.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2% de las ventas en junio, prácticamente sin cambios con respecto al mes pasado y al año anterior.

La apreciación del precio medio de Miami supera a la nación, el estado

En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 26 071 en junio de 2023, un 7,9 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 10 494, un 11 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

A nivel nacional, las transacciones de venta de viviendas existentes totales retrocedieron un 3,3 % desde mayo a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,16 millones en junio. Año tras año, las ventas cayeron un 18,9% (por debajo de los 5,13 millones en junio de 2022).

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $420,000, incluso desde el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $325,000, incluso por encima de la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de viviendas existentes para tipos de vivienda en junio fue de $410 200, el segundo precio más alto de todos los tiempos y un 0,9 % menos que el récord de $413 800 en junio de 2022. El precio medio mensual superó los $400 000 por tercera vez, uniéndose a junio de 2022 y mayo de 2022 ($408 600). Los precios aumentaron en el noreste y el medio oeste, pero disminuyeron en el sur y el oeste.

Los bienes raíces de Miami atraen el precio de lista cercanoEl porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 97,3 % en junio de 2023, por debajo del 100 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 96,2 %, por debajo del 99,8 % del año pasado.

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 27 días, frente a los 15 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 71 días, frente a los 60 días del año pasado.

La mediana del número de días entre la fecha de listado y la fecha del contrato para los condominios fue de 32 días, frente a 22 días. El número medio de días para la venta de condominios fue de 77 días, por debajo de los 67 días.

Ventas en efectivo en Miami 67,3 % más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 43,5 % de las ventas cerradas en Miami en junio de 2023, en comparación con el 43,9 % en junio de 2022. Alrededor del 26 % de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 55,9% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 26,6% de las transacciones unifamiliares.

Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®