MIAMI — Las ventas de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en el segundo trimestre de 2024 y están en camino de superar el total del año pasado, ya que las transacciones de condominios existentes por $ 600 mil y más aumentaron un 99 % en comparación con antes de COVID (junio de 2019), según según las estadísticas publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple del Sureste de Florida de MIAMI (SEFMLS).

“La demanda de condominios en Miami para propiedades con precios superiores a $600,000 está superando significativamente las cifras de ventas anteriores a COVID”, dijo el presidente de la junta directiva de MIAMI, Gus Fonte. “Si bien los listados de condominios activos aumentan año tras año, el inventario de condominios en Miami todavía está un 38% por debajo del anterior a COVID”.

Las viviendas unifamiliares de Miami registran más ventas en el primer semestre de 2024 frente al primer semestre de 2023

Las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade registraron una primera mitad de 2024 más sólida en comparación con el año pasado, con transacciones que aumentaron un 2,3%, de 5.457 en el primer semestre de 2023 a 5.582 en el primer semestre de 2024.

Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami-Dade aumentaron un 2,9 % interanual en el segundo trimestre de 2024, de 3.044 en el segundo trimestre de 2023 a 3.133 en el segundo trimestre de 2024. Las ventas de condominios en Miami disminuyeron un 7,5 % interanual en el segundo trimestre de 2024, de 3.954 a 3.657 .

En junio de 2024, las ventas totales de Miami-Dade disminuyeron un 13,2% año tras año, de 2.364 a 2.051. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 3,8% año tras año, de 1.004 a 966. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami-Dade han registrado ganancias en seis de los últimos ocho meses.

Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 20,2% año tras año en junio de 2024, de 1.360 a 1.085. La caída se debe a la falta de inventario en puntos de precios clave y a las elevadas tasas hipotecarias. Además, existe una incógnita con respecto a las próximas elecciones presidenciales y los nuevos cambios regulatorios estatales en la construcción de condominios que entrarán en vigencia en 2025. El Proyecto de Ley del Senado 4-D exige inspecciones integrales de seguridad estructural y el establecimiento de estudios de reserva de integridad estructural para edificios de tres pisos o más.

El inventario de condominios en Miami ha disminuido vs. La demanda de condominios antes de COVID y de $ 600 mil y más ha aumentado

El inventario de condominios en Miami ha bajado un 38% en comparación con antes de COVID, de 15,488 listados en junio de 2019 a 9,601 en junio de 2024.

Los condominios con precios de $600 mil y más tienen una demanda creciente en comparación con la etapa anterior a COVID (junio de 2019), un marcador importante ya que las tasas de interés ultrabajas que disfrutó el mercado entre 2020 y 2022 probablemente no volverán.

Las transacciones de condominios existentes en Miami por valor de $600 mil y más aumentaron un 99,3% en comparación con antes de COVID (junio de 2019), de 150 transacciones en junio de 2019 a 299 en junio de 2024.

Las transacciones de condominios existentes en Miami por valor de 1 millón de dólares o más aumentaron un 85,5% en comparación con antes de COVID (junio de 2019), de 76 ventas en junio de 2019 a 141 en junio de 2024.

Las cifras de ventas apuntan a la migración de riqueza que ha recibido el sur de Florida desde la pandemia global de 2020.

La migración aumentó los ingresos de los hogares del sur de Florida en $10 mil millones

La migración impulsó los ingresos totales de los hogares del sureste de Florida en al menos $10 mil millones en 2022, según un nuevo análisis de la Asociación de REALTORS® de Miami (MIAMI) de los datos de migración del Servicio de Impuestos Internos publicados recientemente.

En el condado de Miami-Dade, el ingreso bruto ajustado promedio de los hogares que se mudaron al condado (ingreso bruto ajustado total de los que se mudaron dividido por el número de declaraciones de impuestos) fue de $175,600, que es un 78% más alto que el ingreso promedio de los hogares que abandonaron el condado. ($98,800) y 79% más alto que el ingreso de los hogares que vivían en el mismo condado ($98,100).

Miami ocupa el primer lugar en los EE. UU. en crecimiento de precios en el mercado residencial de lujo, según el Informe de riqueza 2024 de Knight Frank . La misma publicación también clasificó a Miami entre los centros de riqueza emergentes. Miami también está clasificada como la cuarta ciudad de EE. UU. en tasa de crecimiento millonario durante la última década (aumento del 75%), según el informe Henley & Partners y New World Wealth 2024.

Economista jefe de MIAMI: Las tasas de interés estarán por debajo del 6% para fines de 2025

Las tasas hipotecarias están a punto de disminuir, ya que muchos esperan un próximo recorte de tasas de la Reserva Federal con señales de que la economía estadounidense podría estar desacelerando.

“Las tasas de interés más altas afectaron las ventas de viviendas en la primera mitad del año, excepto en el condado de Miami-Dade, que ha experimentado una fuerte migración continua de personas de altos ingresos y un crecimiento del empleo que ha superado al país”, dijo Gay, economista jefe de MIAMI REALTORS®. dijo Cororatón. “Espero una recuperación más amplia en la segunda mitad del año. La crisis del mercado inmobiliario ha llegado a su fin, y las tasas de interés seguirán cayendo por debajo del 7% durante el resto del año y por debajo del 6% para finales de 2025”.

Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años era del 6,77% al 18 de julio. Eso es menos que el 6,89% de hace una semana y el 6,78% de hace un año.

El inventario de Miami-Dade sigue estando un 33,4% por debajo del promedio histórico

El inventario total ha bajado un 33,4% respecto del promedio histórico de Miami. El promedio histórico mensual del inventario existente de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 13,517.

El total de listados activos a finales de junio aumentó un 49,7% año tras año, de 9.027 a 13.517.

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 35 % año tras año en junio de 2024, de 2911 listados activos el año pasado a 3929 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 56,8% año tras año de 6.116 a 9.588 listados durante el mismo período en 2023.

La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares es de 4,4 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 8,9 meses, lo que indica un mercado equilibrado. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro para entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a finales de junio fue de 1,32 millones de unidades, un 3,1% más que en mayo y un 23,4% más que hace un año (1,07 millones). El inventario no vendido tiene un suministro de 4,1 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 3,7 meses de mayo y los 3,1 meses de junio de 2023. La última vez que el inventario no vendido registró un suministro de cuatro meses fue en mayo de 2020 (4,5 meses).

Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado un 245,8% desde junio de 2012

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 5,5% año tras año en junio de 2024, pasando de $622,500 a $657,000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 151 meses consecutivos (12,5 años), la racha más larga registrada.

Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado un 245,8% desde junio de 2012 hasta junio de 2024, de $190.000 a $657.000.

Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 0,5 % año tras año en junio de 2024, de $418 000 a $420 000. Los precios medios de los condominios se han mantenido estables o han aumentado en 151 de los últimos 157 meses.

Los precios de los condominios en Miani han aumentado un 162,5% desde junio de 2012 hasta junio de 2024, de $160.000 a $420.000.

Miami finalizó 2023 como el mercado inmobiliario estadounidense con mayor apreciación a través de CoreLogic .

La Ley Live Local de Florida, que se aprobó en 2023 y se modificó en mayo de 2024, alienta a los desarrolladores a construir viviendas más asequibles. La Ley Live Local otorga a los desarrolladores la densidad más alta permitida en un área local si asignan el 40% de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una unidad asequible como aquella que se encuentra en o por debajo del 120% del ingreso medio de un área

A pesar del aumento de los precios, Miami sigue siendo un valor en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, con 1 millón de dólares se obtienen al menos 60 metros cuadrados de propiedad de primera calidad, según el Informe sobre Riqueza de Knight Frank 2024. Esto es mucho más alto que en otras ciudades del mundo: Sydney, Australia (1 millón de dólares solo compra 43 metros cuadrados), Shanghai (42), París (40), Los Ángeles (38), Nueva York (34), Ginebra (34), Londres. (33), Singapur (32), Hong Kong (22) y Mónaco (16).

Miami Real Estate registra un impacto económico local de $252 millones en junio de 2024Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: ingresos generados por las industrias de bienes raíces (comisiones, honorarios y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la vivienda (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan en la economía) y las nuevas construcciones (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta de una casa típica en Florida es de $123,000, según NAR. Miami-Dade vendió 2.051 viviendas en junio de 2024 con un impacto económico local de $252,2 millones.

El volumen total en dólares de Miami ascendió a $2 mil millones en junio de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 17,15% año tras año a $1.2 mil millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 11,84 % año tras año a 830 millones de dólares.

Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,1% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami estuvieron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades de propiedad bancaria) y ventas al descubierto, menos del 1,4% en junio de 2023. En 2009, las ventas en dificultades comprendieron 70% de las ventas de Miami.

Las ventas cortas y los REO representaron el 0,2% y el 0,8% año tras año, respectivamente, del total de ventas en Miami en junio de 2024.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami es inferior a la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2% de las ventas en junio de 2024, prácticamente sin cambios respecto al mes pasado y el año anterior.

Ventas y apreciación de Miami superan a la nación y al estado

En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 23.183 en junio de 2024, un 11,1 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios adosados ​​existentes totalizaron 8.339, un 20,5 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

A nivel nacional, el total de ventas de viviendas existentes, transacciones completadas que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, retrocedieron un 5,4% desde mayo a una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,89 millones en junio. Año tras año, las ventas también cayeron un 5,4% (frente a 4,11 millones en junio de 2023).

El precio de venta medio a nivel estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $427,000, un 1.7% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para unidades de condominios y casas adosadas fue de $324,900, incluso con respecto al año pasado. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en junio fue de $426,900, un máximo histórico y un aumento del 4.1% respecto al año anterior ($410,100). Las cuatro regiones de EE.UU. registraron aumentos de precios.

Miami Real Estate atrae cerca del precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 96,5 % en junio de 2024. El porcentaje medio del precio de lista original recibido para condominios existentes fue del 94,9 %.

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 28 días, frente a los 27 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 69 días, frente a los 71 días del año pasado.

La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 50 días, frente a 32 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 90 días, frente a 77 días.

Ventas en efectivo en Miami un 35,4% más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 37,9% de las ventas cerradas en Miami en junio de 2024, en comparación con el 43,5% en junio de 2023. Alrededor del 28% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.

Los compradores de efectivo no se dejan disuadir por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 49,9% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 24,6% de las transacciones unifamiliares.

Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®