MIAMI – Las ventas de condominios del mercado medio del condado de Miami-Dade aumentaron dos dígitos a medida que el mercado inmobiliario del sur de Florida continúa superando al país y a las principales áreas metropolitanas frente a las elevadas tasas hipotecarias, según las estadísticas de octubre de 2023 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI. (MIAMI) y el sistema Multiple Listing Service (MLS).
Las ventas de condominios existentes en Miami con precios entre $400,000 y $600,000 aumentaron un 18 por ciento año tras año a 308 transacciones en octubre de 2023. Los acuerdos totalmente en efectivo representaron el 51,7% de todas las ventas de condominios en Miami el mes pasado, eso es casi el doble de la cifra nacional.
“Las nuevas cotizaciones en Miami han aumentado durante dos meses consecutivos, una gran señal para un mercado de alta demanda y baja oferta como el nuestro”, dijo la presidenta de la junta directiva de MIAMI, Inés Hegedus García. “Los compradores de viviendas de estados con altos impuestos y alta densidad y compradores globales han estado esperando inventario nuevo. Si las tasas hipotecarias han alcanzado su punto máximo y ahora caen al rango del 6% para la primavera de 2024, como muchos han predicho, se desbloqueará aún más actividad inmobiliaria local”.
Ventas totales pendientes de Miami aumentan en octubre de 2023
Las ventas pendientes totales de Miami aumentaron un 0,51% año tras año en octubre de 2023 a 1.989 transacciones.
“Dos indicadores reveladores del impulso positivo son el aumento de las ventas pendientes de viviendas unifamiliares y las nuevas viviendas a la venta en todos los condados de Miami-Dade, Broward, Palm Beach y Martin, algo que no hemos visto desde 2021, cuando las tasas hipotecarias estaban en niveles históricos. mínimos”, dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS, Gay Cororaton. "Creo que el mercado inmobiliario está preparado para una fuerte recuperación en 2024. El aumento de las tasas hipotecarias ha perjudicado gravemente la asequibilidad este año y esa demanda reprimida se manifestará el próximo año".
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 1,5% año tras año, de 884 en octubre de 2022 a 871 en octubre de 2023. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami, que experimentaron un aumento en las transacciones el mes anterior, todavía tienen falta de inventario en puntos de precio clave, ya que las elevadas tasas hipotecarias han afectado a los compradores que buscan financiación.
Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 7% año tras año, de 1,183 en octubre de 2022 a 1,100 en octubre de 2023. El mercado de condominios se ha visto más afectado por la falta de inventario en puntos de precios clave y el aumento de las tasas hipotecarias.
Las ventas totales de Miami-Dade disminuyeron un 4,6% en octubre de 2023, de 2.067 a 1.971. Las estadísticas no incluyen el sólido mercado y el volumen de nuevas construcciones de los desarrolladores del sur de Florida.
El total de nuevos listados en Miami aumenta por segundo mes consecutivo
Los nuevos listados en Miami aumentaron un 10,5% año tras año en octubre de 2023, de 3.196 a 3.533. El mercado de Miami-Dade sigue siendo un mercado de vendedores, pero la nueva oferta de propiedades en venta dará a los compradores más opciones.
Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 6,8%, mientras que los nuevos listados de condominios en Miami aumentaron un 13% año tras año.
Las tasas hipotecarias caen por tercera semana consecutiva con tasas pronosticadas del 6% en 2024
Las ventas de viviendas son sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias y, después de aumentar a cerca del 8%, las tasas han disminuido durante las últimas tres semanas. Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de REALTORS(R), dijo en la conferencia NAR NXT de la semana pasada que las tasas han alcanzado su punto máximo y ahora se dirigirán al rango del 6% para la primavera de 2024.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió el 7,44% al 16 de noviembre. Eso es menos que el 7,50% de la semana anterior pero más que el 6,61% de hace un año.
Otro indicador destacado de las ventas son las citas. El sur de Florida que muestra citas disminuyó un 1% año tras año en octubre de 2023 a 181,633 citas. El sur de Florida mostró que las citas aumentaron cinco meses consecutivos año tras año antes de octubre de 2023.
El inventario de Miami-Dade sigue estando un 46,8% por debajo del promedio histórico
El inventario total ha bajado un 46,8% con respecto al promedio histórico de Miami. El promedio histórico mensual del inventario existente de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 10,805.
El total de listados activos a finales de octubre aumentó un 0,1% año tras año, de 10.799 a 10.805.
El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 14,3 % año tras año en octubre de 2023, de 4142 listados activos el año pasado a 3550 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 9% año tras año de 6,657 a 7,255 listados durante el mismo período en 2022.
La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares es de 4 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 6,3 meses, lo que también indica un mercado equilibrado. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro para entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a finales de octubre fue de 1,15 millones de unidades, un 1,8% más que en septiembre pero un 5,7% menos que hace un año (1,22 millones). El inventario no vendido tiene una oferta de 3,6 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 3,4 meses de septiembre y los 3,3 meses de octubre de 2022.
Miami casi 12 años consecutivos de apreciación del precio de las viviendas
Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 7,5 % año tras año en octubre de 2023, pasando de $575 000 a $618 217. Los precios medios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 143 meses consecutivos (11,9 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 4,2 % año tras año, de $ 388 531 a $ 405 000. Los precios medios de los condominios se han mantenido estables o han aumentado en 143 de los últimos 149 meses.
Miami está empatada en el tercer lugar en los EE. UU. en apreciación anual del precio de la vivienda, según el último índice CoreLogic S&P Case-Shiller de EE. UU.
La increíble migración de riqueza del sur de Florida
Los precios de las viviendas locales han aumentado con la migración de riqueza del sur de Florida. La inmigración aumentó los ingresos de los hogares del sur de Florida en $16 mil millones en 2021, según el análisis de MIAMI REALTORS® de los datos de migración 2020-2021 publicados por el Servicio de Impuestos Internos.
Los nuevos hogares que se mudaron a Miami-Dade en 2021 tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $229,300. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Broward tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $102,600. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Palm Beach tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $242,200.
Miami Real Estate registra un impacto económico local de $240 millones en octubre de 2023
Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, honorarios y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la vivienda (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan en la economía) y las nuevas construcciones (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta de una casa típica en Florida es de $122,000, según NAR. Miami-Dade vendió 1.971 viviendas en octubre de 2023 con un impacto económico local de $240,4 millones.
El volumen total en dólares de Miami ascendió a $1,690 millones en octubre de 2023. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 11,8% año tras año a $973,1 millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 4% año tras año a $717,9 millones.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable
Solo el 1% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami estuvieron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades de propiedad bancaria) y ventas al descubierto, menos del 1,5% en octubre de 2022. En 2009, las ventas en dificultades comprendieron 70% de las ventas de Miami.
Las ventas cortas y los REO representaron el 0,3% y el 0,8% año tras año, respectivamente, del total de las ventas de Miami en octubre de 2023.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami es inferior a la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2% de las ventas en octubre de 2023, prácticamente sin cambios respecto al mes pasado y el año anterior.
La apreciación del precio medio de Miami supera al país y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 19.729 en octubre de 2023, un 5,3 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios adosados existentes totalizaron 8.115, un 2,9 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas usadas cayó un 4,1% desde septiembre a una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,79 millones en octubre. Año tras año, las ventas cayeron un 14,6% (frente a 4,44 millones en octubre de 2022).
El precio de venta medio a nivel estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $410,000, un 2% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para unidades de condominios y casas adosadas fue de $321,990, un 3.9% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en octubre fue de $391,800, un aumento del 3.4% desde octubre de 2022 ($378,800). Las cuatro regiones de EE.UU. registraron aumentos de precios.
Miami Real Estate atrae cerca del precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 96,9 % en octubre de 2023. El porcentaje medio del precio de lista original recibido para condominios existentes fue del 96,6 %.
La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 26 días, frente a los 30 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 67 días, frente a los 75 días del año pasado.
La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 33 días, frente a 31 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 75 días, frente a 71 días.
Ventas en efectivo en Miami 44,5% más que la cifra nacional
Las ventas de cenizas representaron el 41,9% de las ventas cerradas en Miami en octubre de 2023, en comparación con el 38,1% en octubre de 2022. Alrededor del 29% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores de efectivo no se dejan disuadir por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 51,7% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 27,4% de las transacciones unifamiliares.
Fuente: Agentes Inmobiliarios de MIAMI®