MIAMI – Las ventas de viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron un 6% año tras año en mayo de 2024, ya que los bienes raíces del sur de Florida continúan contrarrestando las tendencias nacionales debido a su sólida migración, mercado laboral y compradores en efectivo, según estadísticas publicadas por el Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el Servicio de Listado Múltiple de MIAMI Sureste de Florida (SEFMLS).
“Los bienes raíces en Miami son siempre la excepción a la regla”, dijo el presidente de la junta directiva de MIAMI, Gus Fonte. “Mientras que otros mercados estadounidenses están viendo caer los precios y las ventas, el valor de la vivienda en Miami ha aumentado dos veces la cifra nacional en los últimos 15 años. La inmigración masiva de hogares con mayores ingresos provenientes del Noreste, además de un alto porcentaje de compradores en efectivo, está protegiendo al mercado de la mayor parte del impacto de las elevadas tasas hipotecarias”.
Los propietarios de viviendas del condado de Miami-Dade han ganado casi el doble de la cifra nacional en ganancias sobre el valor líquido de la vivienda en los últimos 15 años con $533,955 en valor líquido en comparación con el promedio estadounidense de $287,111, según un nuevo análisis de MIAMI REALTORS® . Las ganancias sobre el valor líquido de la vivienda se basan en viviendas unifamiliares compradas en el primer trimestre de 2009 y vendidas en el primer trimestre de 2024.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentan en seis de los últimos siete meses
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 6% año tras año, de 1,040 a 1,102. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami han registrado ganancias año tras año en seis de los últimos siete meses.
Las ventas totales de viviendas en Miami disminuyeron insignificantemente un 0,6% año tras año en mayo de 2024, de 2.412 a 2.397. Las estadísticas serían mucho más sólidas si incluyeran el sólido mercado y el volumen de nuevas construcciones de los desarrolladores del sur de Florida.
Los condominios existentes en Miami, que aumentaron en abril de 2024, disminuyeron un 5,6% año tras año en mayo de 2024, de 1.372 a 1.295. El mercado de condominios disminuyó debido a la falta de inventario en puntos de precios clave. Alrededor del 53% del inventario de condominios nuevos está en $600,000 o más.
Ventas totales de viviendas de $1 millón y más en Miami, aumentan las ventas de condominios en el mercado medio
Las ventas totales de viviendas de $1 millón o más en Miami aumentaron un 9,5% año tras año en mayo de 2024, de 409 a 448. El mercado de gama alta está registrando ganancias de ventas considerables porque ahí es donde se encuentra la mayor parte del inventario nuevo.
Los condominios del mercado medio de Miami, con precios entre $400.000 y $600.000, aumentaron un 7,5% año tras año en mayo de 2024, de 334 a 359.
Miami ocupa el primer lugar en los EE. UU. en crecimiento de precios en el mercado residencial de lujo, según el Informe de riqueza 2024 de Knight Frank . La misma publicación también clasificó a Miami entre los centros de riqueza emergentes. Miami también está clasificada como la cuarta ciudad de EE. UU. en tasa de crecimiento millonario durante la última década (aumento del 75%), según el informe Henley & Partners y New World Wealth 2024.
Economista jefe de MIAMI: Continuará la apreciación de precios en el sur de Florida
“Las altas tasas hipotecarias continúan descarrilando las ventas, pero los precios de las viviendas siguen aumentando en más de la mitad de los mercados en todos los condados”, dijo Gay Cororaton, economista jefe de MIAMI REALTORS®. “La apreciación de los precios refleja la creciente participación de las ventas de viviendas por valor de millones de dólares y la competencia por viviendas de menor precio. No preveo que esta apreciación disminuya con las tasas hipotecarias acercándose a un cuarto por ciento por debajo del 7% para fines de 2024 y un cuarto por ciento por debajo del 6% para fines de 2025, impulsadas por la entrada de compradores frustrados de los últimos tres años”.
Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años era del 6,87% al 20 de junio. Eso es menos que el 6,95% de la semana anterior pero más que el 6,67% de hace un año.
Nuevos listados en Miami se acercan al nivel previo a la pandemia, brindando a los compradores más opciones
Las nuevas propiedades en Miami han aumentado por noveno mes consecutivo y se están acercando a los niveles previos a la pandemia. Esto ha aumentado el inventario total y está brindando a los compradores de viviendas más variedad.
El total de nuevos listados en Miami aumentó un 14,12% año tras año en mayo de 2024, de 3280 a 3743.
El inventario de Miami-Dade sigue estando un 33,9% por debajo del promedio histórico
El inventario total ha bajado un 33,9% con respecto al promedio histórico de Miami. El promedio histórico mensual del inventario existente de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 13,405.
El total de listados activos a finales de mayo aumentó un 43,7% año tras año, de 9.331 a 13.405.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 30,8% año tras año en mayo de 2024, de 3.018 listados activos el año pasado a 3.949 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 49,8% año tras año de 6.313 a 9.456 listados durante el mismo período en 2023.
La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares es de 4,4 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 8,6 meses, lo que indica un mercado equilibrado. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro para entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a finales de mayo fue de 1,28 millones de unidades, un 6,7% más que en abril y un 18,5% más que hace un año (1,08 millones). El inventario no vendido tiene una oferta de 3,7 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 3,5 meses de abril y los 3,1 meses de mayo de 2023.
Bienes raíces en Miami: más de 12 años consecutivos de apreciación del precio de las viviendas
Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 6% año tras año en mayo de 2024, pasando de $620,000 a $650,000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 150 meses consecutivos (12,5 años), la racha más larga registrada. Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado un 242,1% desde mayo de 2012 hasta mayo de 2024, de $190.000 a $650.000.
Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 2,4 % año tras año en mayo de 2024, de $415 000 a $425 000. Los precios medios de los condominios se han mantenido estables o han aumentado en 150 de los últimos 156 meses. Los precios de los condominios en Miani han aumentado un 183,3% desde mayo de 2012 hasta mayo de 2024, de 150.000 dólares a 425.000 dólares.
Miami finalizó 2023 como el mercado inmobiliario estadounidense con mayor apreciación a través de CoreLogic .
La Ley Live Local de Florida, que se aprobó en 2023 y se modificó en mayo de 2024, alienta a los desarrolladores a construir viviendas más asequibles. La Ley Live Local otorga a los desarrolladores la densidad más alta permitida en un área local si asignan el 40% de sus unidades a viviendas asequibles. La ley estatal define una unidad asequible como aquella que se encuentra en o por debajo del 120% del ingreso medio de un área.
A pesar del aumento de los precios, Miami sigue siendo un valor en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, con 1 millón de dólares se obtienen al menos 60 metros cuadrados de propiedad de primera calidad, según el Informe sobre Riqueza de Knight Frank 2024. Esto es mucho más alto que en otras ciudades del mundo: Sydney, Australia (1 millón de dólares solo compra 43 metros cuadrados), Shanghai (42), París (40), Los Ángeles (38), Nueva York (34), Ginebra (34), Londres. (33), Singapur (32), Hong Kong (22) y Mónaco (16).
La migración masiva de riqueza en el sur de Florida
Con niveles elevados de migración fuera del estado hacia el sureste de Florida y su sólida economía que ha atraído expansiones y reubicaciones de negocios, la proporción de viviendas valoradas en millones de dólares en las ventas totales ha aumentado constantemente desde 2019. En 2023, la proporción de viviendas valoradas en millones de dólares ha aumentado constantemente desde 2019. las ventas totales de viviendas unifamiliares que figuran en MIAMI SEFMLS aumentaron al 17% en 2023 (6% en 2019); para condominios/casas adosadas, la participación aumentó al 9% (5% en 2019).
La migración hacia el sureste de Florida sigue siendo fuerte. En 2023, se canjearon 153.347 licencias de conducir por una licencia de Florida en los condados de Miami-Dade, Broward, Palm Beach y Martin, un 8,3% más que en 2022 (141.621). Nueva York, Nueva Jersey y California siguen siendo los principales estados alimentadores del mercado.
Miami Real Estate registra un impacto económico local de $294 millones en mayo de 2024Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, honorarios y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la vivienda (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan en la economía) y las nuevas construcciones (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta de una casa típica en Florida es de $123,000, según NAR. Miami-Dade vendió 2,397 viviendas en mayo de 2024 con un impacto económico local de $294 millones.
El volumen total en dólares de Miami ascendió a $2.2 mil millones en mayo de 2024. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 21,6% año tras año a $1.3 mil millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 4,1% año tras año a 943 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 0,9% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami estuvieron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades de propiedad bancaria) y ventas al descubierto, menos del 1,1% en mayo de 2023. En 2009, las ventas en dificultades comprendieron 70% de las ventas de Miami.
Las ventas cortas y los REO representaron el 0,2% y el 0,8% año tras año, respectivamente, del total de ventas de Miami en mayo de 2024.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami es inferior a la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 2% de las ventas en mayo de 2024, prácticamente sin cambios respecto al mes pasado y el año anterior.
Ventas y apreciación de Miami superan a la nación y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 26.252 en mayo de 2024, un 0,5% menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios adosados existentes totalizaron 10.415, un 8,6% menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, el total de ventas de viviendas existentes, transacciones completadas que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, retrocedieron un 0,7% desde abril a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,11 millones en mayo. Año tras año, las ventas disminuyeron un 2,8% (frente a 4,23 millones en mayo de 2023).
El precio de venta medio a nivel estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $426,581, un 1.6% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para unidades de condominios y casas adosadas fue de $330,000, un 1.5% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para todos los tipos de vivienda en mayo fue de $419,300, el precio más alto jamás registrado y un aumento del 5,8% respecto al año anterior ($396,500). Las cuatro regiones de EE.UU. registraron aumentos de precios.
Miami Real Estate atrae cerca del precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 96,2 % en mayo de 2024. El porcentaje medio del precio de lista original recibido para condominios existentes fue del 95,2 %.
La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 33 días, frente a los 27 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 76 días, frente a los 71 días del año pasado.
La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 46 días, frente a 36 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 87 días, frente a 77 días.
Las ventas en efectivo en Miami son un 37,5% más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 38,5% de las ventas cerradas en Miami en mayo de 2024, en comparación con el 40,9% en mayo de 2023. Alrededor del 28% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores de efectivo no se dejan disuadir por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 48,9% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 26,2% de las transacciones unifamiliares.
Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®