MIAMI — Las ventas de casas de lujo de más de $1 millón en el condado de Miami-Dade continuaron superando los niveles previos a la pandemia, ya que los precios de venta medios totales aumentaron una vez más a medida que el mercado lidera la nación en apreciación de bienes raíces, según las estadísticas de abril de 2023 publicadas por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI ) y el sistema del Servicio de Listado Múltiple (MLS).

Las ventas de viviendas de más de $1 millón en Miami-Dade aumentaron un 94,3 % en abril de 2023 en comparación con abril de 2019 antes de la pandemia, de 340 transacciones a 175. El aumento continúa el histórico auge de las ventas de lujo de Miami Dade. Alrededor del 45 % de todas las ventas de más de $1 millón en Miami desde 2008 han ocurrido en los últimos tres años.

“El sur de la Florida se ha beneficiado de una importante migración de riqueza, ya que los compradores de California y Nueva York han trasladado sus empresas y sus familias a Miami: la ciudad del futuro”, dijo la presidenta de MIAMI, Inés Hegedus García. "Con este aumento de la demanda, reconocemos la necesidad de un inventario ampliado y nuevos listados en varios puntos de precio, ya que esto desbloquearía un potencial de ventas aún mayor en el mercado".

Florida ocupó el puesto número 1 en los EE. UU. en la mayor ganancia neta de ingreso bruto ajustado (AGI) debido a la migración nacional, ganando $ 23.7 mil millones, según los datos de migración más recientes del IRS-SOI. Los compradores de viviendas de otros estados de Miami-Dade con una hipoteca ganan casi $100,000 en ingresos familiares medios.

Miami ocupa el cuarto lugar en transacciones inmobiliarias de alto riesgo ($10 millones o más) y el quinto lugar en ventas de bienes raíces de alto nivel ($25 millones o más) en el mundo, según el Informe Knight Frank Wealth de 2023.

Tasas Hipotecarias Hasta 3 Puntos Porcentuales Vs. El año pasado; Impacto en las ventas

Las ventas totales de viviendas en Miami disminuyeron un 35,5 % año tras año en abril de 2023, de un histórico de 3445 transacciones en abril de 2022 a 2222 en abril de 2023, debido al aumento de las tasas hipotecarias, la reciente crisis bancaria y la falta de oferta en ciertos puntos de precio.

La mayoría de las viviendas compradas en abril de 2023 llegaron a un acuerdo en marzo, cuando las tasas hipotecarias comenzaron en 6,71 % antes de llegar a 7,03 % el 7 de marzo de 2023. Las tasas se estabilizaron antes de volver a subir recientemente. Las tasas al 1 de marzo de 2022 eran del 3,90%.

Las ventas de viviendas son sensibles a los cambios en las tasas hipotecarias. Según Freddie Mac, la hipoteca de tasa fija a 30 años promedió 6,35 % al 11 de mayo. Eso es menos que el 6,39 % de la semana anterior pero más que el 5,30 % de hace un año.

“El aumento de las tasas hipotecarias y las dificultades bancarias en marzo hicieron tropezar las ventas de viviendas de abril”, dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. “Pero con la inflación en declive, espero que las tasas hipotecarias se muevan hacia el 5,5% para fin de año, lo que reactivará el repunte de la vivienda que vimos en el primer trimestre”.

Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 19,7 % año tras año, de 1246 en abril de 2022 a 1000 en abril de 2023 debido a su comparación con un mes histórico y el mercado actual tiene un inventario más bajo en puntos de precio específicos y tarifas más altas.

Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 44,4 % año tras año, de un histórico 2199 en abril de 2022 a 1222 en abril de 2023, debido a la falta de inventario y al aumento de las tasas hipotecarias.

Los precios de las viviendas en Miami y los ingresos de los hogares aumentan con la migración de la riqueza

Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 6,2% año tras año en abril de 2023, pasando de $565.000 a $600.000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares de Miami han aumentado durante 137 meses consecutivos (11,4 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 6,4 % año tras año, de $390 000 a $414 900. Los precios medios de los condominios han aumentado en 137 de los últimos 143 meses.

Los precios de las viviendas están determinados por la oferta y la demanda. Una menor oferta y una mayor demanda crean precios más altos. El inventario de viviendas unifamiliares de Miami (3,3 meses) y condominios (4,9 meses) es bajo. Además, uno de los soportes de los precios de las viviendas son los alquileres y los alquileres han subido.

Inventario de Miami-Dade, nuevos listados cerca de mínimos históricos

El inventario de abril de 2023 se ubica como el segundo más bajo en la historia de Miami-Dade para el mes de abril, solo superando a abril de 2022 (7,088). El inventario total de Miami-Dade ha bajado un 53,1 % con respecto al promedio histórico del condado en abril. El inventario promedio de Miami-Dade para el mes de abril es de 20,081; en abril de 2023 el inventario total fue de 9.414.

Los nuevos listados de abril de 2023 se ubican como los segundos más bajos en la historia de Miami-Dade para el mes de abril, solo superando el mes de la pandemia de abril de 2020 (2,369). Los nuevos listados de Miami-Dade han bajado un 28.8% del promedio histórico del condado para abril. El inventario promedio de Miami-Dade para el mes de abril es de 4,043; en abril de 2022, los nuevos listados totalizaron 2.879.

Las cotizaciones activas totales a finales de abril aumentaron un 32,5% año tras año, de 7.077 a 9.378.

El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 28,3 % año tras año en abril de 2023, de 2366 listados activos el año pasado a 3036 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 34,6 % año tras año a 6342 de 4711 listados durante el mismo período en 2022.

Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami disminuyeron un 30,1 % a 1.151 desde 1.647 año tras año. Los nuevos listados de condominios disminuyeron 25.3%, de 2,287 a 1,709 año tras año.

La oferta de meses de inventario para viviendas unifamiliares aumentó un 73,7 % a 3,3 meses año tras año, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó un 113% a 4,9 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.

A nivel nacional, el inventario total de viviendas a fines de abril fue de 1,04 millones de unidades, un 7,2% más que en marzo y un 1,0% más que hace un año (1,03 millones). El inventario sin vender tiene un suministro de 2,9 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 2,6 meses de marzo y los 2,2 meses de abril de 2022.

El sector inmobiliario de Miami registra un impacto económico local de $271,1 millones en abril de 2023 Cada vez que se vende una casa, la economía se ve afectada: los ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, tarifas y gastos de mudanza), los gastos relacionados con la compra de la vivienda (muebles y gastos de remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan a la economía) y la nueva construcción (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).

El impacto económico total de la venta típica de una casa en Florida es de $122,000, según NAR. Miami-Dade vendió 2222 viviendas en abril de 2023 y tuvo un impacto económico local de $271,1 millones.

El volumen total en dólares de Miami sumó $1.7 mil millones en abril de 2023. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares disminuyó un 26,67 % año tras año a $923 millones. El volumen en dólares de los condominios disminuyó un 48,15% año tras año a $802 millones.

Las ventas en dificultades de Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludable Solo el 1.3 % de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron en dificultades el mes pasado, incluidos REO (propiedades de propiedad de bancos) y ventas en descubierto, incluso con la cifra de abril de 2022. En 2009, las ventas en dificultades comprendían 70% de las ventas de Miami.

Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,3 % y el 0,9 % año tras año, respectivamente, de las ventas totales en Miami en abril de 2023.

El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 1% de las ventas en abril, sin cambios con respecto al mes pasado y al año anterior.

La apreciación del precio medio de Miami supera a la nación, el estado

En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 23 334 en abril de 2023, un 17,2 % menos que el año anterior, mientras que las ventas de condominios y casas adosadas existentes totalizaron 10 040, un 26,8 % menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.

A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas usadas cayó un 3,4 % desde marzo a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,28 millones en abril. Año tras año, las ventas cayeron un 23,2% (por debajo de los 5,57 millones en abril de 2022).

El precio de venta medio en todo el estado para viviendas unifamiliares existentes fue de $400,000, incluso desde el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas/asociaciones locales de agentes inmobiliarios. El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominios y casas adosadas fue de $325.000, un 4,8% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.

A nivel nacional, el precio medio de viviendas existentes para tipos de vivienda en abril fue de $388 800, una disminución del 1,7 % desde abril de 2022 ($395 500). Los precios subieron en el noreste y el medio oeste, pero retrocedieron en el sur y el oeste.

Los bienes raíces de Miami atraen el precio de lista cercano El porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 96,6 % en abril de 2023, por debajo del 100 % del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 96%, por debajo del 99,4% del año pasado.

La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 30 días, frente a los 14 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 71 días, frente a los 59 días del año pasado.

La mediana de días entre la fecha de listado y la fecha del contrato para los condominios fue de 37 días, frente a 25 días. El número medio de días para la venta de condominios fue de 75 días, por debajo de los 69 días.

Ventas en efectivo en Miami 35,4% más que la cifra nacional Las ventas en efectivo representaron el 37,9% de las ventas cerradas en Miami en abril de 2023, en comparación con el 43,8% en abril de 2022. Alrededor del 28% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de NAR.

Los compradores en efectivo no se desaniman por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para compradores extranjeros, que tienden a comprar todo en efectivo, así como algunos que se mudan de mercados estadounidenses más caros que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.

Las ventas en efectivo representaron el 50,5% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 22,7% de las transacciones unifamiliares.

Nota: Las estadísticas de este comunicado de prensa pueden variar según las fechas de los informes. MIAMI informa estadísticas exactas directamente desde su sistema MLS.

Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI®