MIAMI – El condado de Miami-Dade registró su segundo mejor mes de septiembre en volumen de dólares para viviendas unifamiliares en la historia, mientras el mercado inmobiliario del sur de Florida continúa demostrando su capacidad de recuperación frente a las tasas hipotecarias más altas en dos décadas, según las estadísticas de septiembre de 2023. publicado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de MIAMI (MIAMI) y el sistema de Servicio de Listado Múltiple (MLS).
Impulsado por un aumento interanual del 30,8 % en transacciones de $1 millón o más, el volumen en dólares de viviendas unifamiliares de Miami ascendió a $983,2 millones en septiembre de 2023. Eso es un aumento interanual del 29,4 % e incluso un 1 % más alto. que el volumen total en dólares de las viviendas unifamiliares de septiembre de 2020, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron mínimos históricos cercanos al 3%. Septiembre de 2023 solo está por detrás del total de septiembre de 2021 de Miami en volumen de dólares para viviendas unifamiliares ($1.2 mil millones).
“Entre su estilo de vida y su belleza, el mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares de lujo de Miami no se parece a ningún otro en los Estados Unidos”, dijo la presidenta de la junta directiva de MIAMI, Inés Hegedus García. “Los compradores globales y nacionales saben que Miami todavía está infravalorada en comparación con otras ciudades globales como Nueva York. Los compradores en efectivo se sienten menos disuadidos por las altas tasas hipotecarias y es importante señalar el aumento de dos dígitos en Miami en los compradores de viviendas unifamiliares en efectivo el mes pasado”.
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentan por primera vez desde enero de 2022
Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 2,9 % año tras año, de 869 en septiembre de 2022 a 894 en septiembre de 2023. Esta es la primera vez que las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentan año tras año desde enero de 2022.
Las ventas de condominios existentes en Miami disminuyeron un 16,7% año tras año, de 1.309 en septiembre de 2022 a 1.090 en septiembre de 2023. El mercado de condominios se ha visto más afectado por la falta de inventario en puntos de precios clave y el aumento de las tasas hipotecarias, que están en su punto más alto en 23 años.
Las ventas totales de Miami-Dade disminuyeron un 8,9% en septiembre de 2023, de 2.178 a 1.984. Las estadísticas no incluyen el sólido mercado y el volumen de nuevas construcciones de los desarrolladores del sur de Florida.
"El mercado inmobiliario continúa ajustándose al aumento de las tasas hipotecarias y está experimentando un crecimiento bifurcado", dijo el economista jefe de MIAMI REALTORS®, Gay Cororaton. “Las viviendas de más de $600,000 están aumentando, impulsadas por compradores ricos en efectivo y capital, mientras que las ventas de viviendas de menor precio, generalmente financiadas con hipotecas, se están reduciendo. Las personas que se mudan fuera del estado, principalmente de Nueva York, California o Nueva Jersey, continúan mudándose al sudeste de Florida en cantidades superiores al nivel anterior a la pandemia”.
El total de nuevos listados en Miami aumenta por primera vez desde agosto de 2021
El mercado de alta demanda y baja oferta de Miami recibió buenas noticias en septiembre, ya que las nuevas cotizaciones aumentaron por primera vez año tras año desde agosto de 2021.
Miami tenía 3.295 nuevos listados en septiembre de 2023, un aumento del 2,7% desde 3.209. El mercado de Miami-Dade sigue siendo un mercado de vendedores, pero la nueva oferta de propiedades en venta dará a los compradores más opciones.
El mercado de viviendas unifamiliares de Miami tuvo 1.367 nuevos listados en septiembre de 2023, un 1,2% más que 1.351. Los condominios en Miami tuvieron 1.928 nuevos listados, un 3,8% más que 1.858.
El sur de Florida muestra un aumento de nombramientos por quinto mes consecutivo
Las citas para mostrar en el sur de Florida aumentaron por quinto mes consecutivo, aumentando un 2,6% año tras año, de 188.887 en septiembre de 2022 a 193.711 en septiembre de 2023. Las citas para mostrar son un indicador líder de las ventas de viviendas.
Las tasas hipotecarias están en sus niveles más altos en 23 años. Según Freddie Mac, la hipoteca a tasa fija a 30 años promedió el 7,57% al 12 de octubre. Eso es más que el 7,49% de la semana anterior y el 6,92% de hace un año.
El inventario de Miami-Dade sigue estando un 53,7% por debajo del de antes de la pandemia
El promedio histórico mensual del inventario existente de Miami-Dade es de 20,302 y el inventario actual es de 9,467. El inventario total ha bajado un 53,7% desde antes de la pandemia (septiembre de 2019), de 21.586 a 10.003.
El total de listados activos a finales de septiembre disminuyó un 2,9% año tras año, de 10.311 a 10.003.
El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 15,2 % año tras año en septiembre de 2023, de 3912 listados activos el año pasado a 3318 el mes pasado. El inventario de condominios aumentó un 4,5% año tras año de 6.399 a 6.685 listados durante el mismo período en 2022.
La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares es de 3,8 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes es de 5,8 meses, lo que también indica un mercado de vendedores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro para entre seis y nueve meses.
A nivel nacional, el inventario total de viviendas registrado a finales de septiembre fue de 1,13 millones de unidades, un 2,7% más que en agosto pero un 8,1% menos que hace un año (1,23 millones). El inventario no vendido tiene una oferta de 3,4 meses al ritmo de ventas actual, frente a los 3,3 meses de agosto y los 3,2 meses de septiembre de 2022.
Miami se acerca a 12 años consecutivos de apreciación del precio de las viviendas
Los precios medios de las viviendas unifamiliares del condado de Miami-Dade aumentaron un 5,6 % año tras año en septiembre de 2023, pasando de $568 000 a $600 000. Los precios medios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 142 meses consecutivos (11,8 años), la racha más larga registrada. Los precios medios de los condominios existentes aumentaron un 5,1 % año tras año, de $ 395 000 a $ 415 000. Los precios medios de los condominios se han mantenido estables o han aumentado en 142 de los últimos 148 meses.
Miami ocupa el cuarto lugar en los EE. UU. en apreciación anual del precio de la vivienda, según el último índice CoreLogic S&P Case-Shiller de EE. UU.
La increíble migración de riqueza del sur de Florida
Los precios de las viviendas locales han aumentado con la migración de riqueza del sur de Florida. La inmigración aumentó los ingresos de los hogares del sur de Florida en $16 mil millones en 2021, según el análisis de MIAMI REALTORS® de los datos de migración 2020-2021 publicados por el Servicio de Impuestos Internos.
Los nuevos hogares que se mudaron a Miami-Dade en 2021 tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $229,300. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Broward tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $102,600. Los nuevos hogares que se mudaron al condado de Palm Beach tuvieron un ingreso bruto ajustado promedio de $242,200.
Miami Real Estate registra un impacto económico local de $242 millones en septiembre de 2023Cada vez que se vende una casa, impacta la economía: ingresos generados por las industrias inmobiliarias (comisiones, honorarios y gastos de mudanza), gastos relacionados con la compra de la vivienda (gastos de muebles y remodelación), multiplicador de los gastos relacionados con la vivienda (los ingresos obtenidos como resultado de la venta de una vivienda se recirculan en la economía) y las nuevas construcciones (las ventas adicionales de viviendas inducen una mayor producción de viviendas).
El impacto económico total de la venta de una casa típica en Florida es de $122,000, según NAR. Miami-Dade vendió 1,984 viviendas en septiembre de 2023 con un impacto económico local de $242 millones.
El volumen total en dólares de Miami ascendió a $1,670 millones en septiembre de 2023. El volumen en dólares de viviendas unifamiliares aumentó un 29,4% año tras año a $983 millones. El volumen de dólares de los condominios disminuyó un 17,79 % año tras año a 684 millones de dólares.
Las ventas en dificultades en Miami siguen siendo bajas, lo que refleja un mercado saludableSolo el 1,2% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami estuvieron en dificultades el mes pasado, incluidas REO (propiedades de propiedad bancaria) y ventas al descubierto, menos del 1,3% en septiembre de 2022. En 2009, las ventas en dificultades comprendieron 70% de las ventas de Miami.
Las ventas cortas y los REO representaron el 0,4% y el 0,9% año tras año, respectivamente, del total de ventas en Miami en septiembre de 2023.
El porcentaje de ventas en dificultades de Miami está a la par con la cifra nacional. A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron el 1% de las ventas en septiembre de 2023, prácticamente sin cambios respecto al mes pasado y el año anterior.
La apreciación del precio medio de Miami supera al país y al estado
En Florida, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado totalizaron 21.335 en septiembre de 2023, un aumento interanual del 6,1%, mientras que las ventas de condominios adosados existentes totalizaron 8.387, un 0,2% menos. Las ventas cerradas pueden ocurrir entre 30 y 90 días o más después de que se redactan los contratos de venta.
A nivel nacional, el total de transacciones de venta de viviendas usadas disminuyó un 2,0% desde agosto a una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,96 millones en septiembre. Año tras año, las ventas cayeron un 15,4% (frente a 4,68 millones en septiembre de 2022).
El precio de venta medio a nivel estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $409,243, un 1.3% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida en asociación con juntas y asociaciones de agentes inmobiliarios locales. El precio medio estatal del mes pasado para unidades de condominios y casas adosadas fue de $324,990, un 5.8% más que la cifra del año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la otra mitad por menos.
A nivel nacional, el precio medio de las viviendas existentes para los tipos de vivienda en septiembre fue de $394,300, un aumento del 2.8% desde septiembre de 2022 ($383,500). Las cuatro regiones de EE.UU. registraron aumentos de precios.
Miami Real Estate atrae cerca del precio de listaEl porcentaje medio del precio de lista original recibido para viviendas unifamiliares fue del 98 % en septiembre de 2023. El porcentaje medio del precio de lista original recibido para condominios existentes fue del 96,6 %.
La mediana de días entre las fechas de cotización y de contrato para las ventas de viviendas unifamiliares en Miami fue de 21 días, frente a los 24 días del año pasado. El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 64 días, frente a los 68 días del año pasado.
La mediana del número de días entre la fecha de cotización y la fecha del contrato para los condominios fue de 30 días, frente a 28 días. La mediana del número de días para la venta de condominios fue de 72 días, frente a 71 días.
Ventas en efectivo en Miami un 42,1% más que la cifra nacionalLas ventas en efectivo representaron el 41,2% de las ventas cerradas en Miami en septiembre de 2023, en comparación con el 39,5% en septiembre de 2022. Alrededor del 29% de las ventas de viviendas en EE. UU. se realizan en efectivo, según las últimas estadísticas de la NAR.
Los compradores de efectivo no se dejan disuadir por el aumento de las tasas. El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición superior de Miami como el mercado inmobiliario estadounidense preeminente para los compradores extranjeros, que tienden a comprar en efectivo, así como algunos que provienen de mercados estadounidenses más caros y que pueden comprar más con las ganancias de las ventas de bienes raíces.
Las ventas en efectivo representaron el 52,5% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 27,4% de las transacciones unifamiliares.
Fuente: Agentes Inmobiliarios de MIAMI®